Die Durchsetzung von Baumaßnahmen innerhalb der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft

Die Durchführung größerer Baumaßnahmen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft erfordert nicht nur einen gültigen Beschluss in der Eigentümerversammlung, sondern in der Regel aufwändige Voruntersuchungen und einen längeren Willensbildungsprozess innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Hierzu müssen zunächst Beschluss-Grundlagen geschaffen werden. Ein Sachverständiger hat in der Regel Ermittlungen darüber durchzuführen, wie hoch der Instandsetzungsbedarf ist und wie das im Auge gefasste Sanierungskonzept konkret aussehen soll. Bereits hierbei zu sparen, ist in der Regel Sparen am falschen Platze, denn die Beauftragung eines Ingenieurs oder eines Architekten ist vielfach notwendig, damit eine Maßnahme der so genannten ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, d.h. nach einer Beschlussfassung nicht wegen Rechtswidrigkeit angefochten werden kann.

Der Grundlagenbeschluss

Die vorbereitenden Untersuchungen einschließlich der Auswahl des Ingenieurs oder Architekten bedürfen ihrerseits bereits eines Beschlusses, des so genannten Grundlagenbeschlusses innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ohne separate Beschlussfassung können unverbindlich Sanierungsangebote über die durchzuführenden Arbeiten von Fachfirmen eingeholt werden. Diese Angebote müssen aber vergleichbar sein, um Grundlage des weiteren Entscheidungsprozesses in der Eigentümerversammlung sein zu können. Als Faustformel für die erforderliche Anzahl hat sich durchgesetzt, dass drei Angebote notwendig, aber auch zugleich genügend sind.

Bauliche Veränderung, Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung

Wichtig ist die Unterscheidung, ob es sich bei den beabsichtigten Maßnahmen um eine bauliche Veränderung, eine Modernisierung oder eine so genannte modernisierende Instandsetzung handelt. Denn hiervon hängt es ab, ob für die erfolgreiche Verabschiedung dieser Maßnahme eine einfache Mehrheit innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft genügt oder ob eine qualifizierte Mehrheit erzielt werden muss. Bauliche Veränderungen, die eine Modernisierung darstellen, bedürfen grundsätzlich einer Dreiviertel-Mehrheit der Wohnungseigentümer, wobei nach Köpfen aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer gezählt werden muss und nicht nur der an der konkreten Beschlussfassung in der Versammlung teilnehmenden Eigentümer. Zusätzlich zu dieser Zählung nach Köpfen muss die einfache Mehrheit nach Miteigentumsanteilen vorliegen. Reine Instandsetzungsmaßnahmen, die nur einen der Teilungserklärung und Baubeschreibung entsprechenden Zustand herstellen oder der Beseitigung bei Entstehung des Wohnungseigentum vorhandener Mängel dienen, bedürfen nur einer einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Wohnungseigentümerversammlung. Dies gilt selbst dann, wenn die Instandsetzungsmaßnahme zu einer baulichen Veränderung führt. Dasselbe gilt bei Instandsetzungsmaßnahmen, die der Beseitigung von Gefahrenquellen dienen und der Anpassung des vorhandenen Zustands an ohnehin bereits bestehende rechtliche Anforderungen.

Eine oft einschlägige Fallgruppe besonderer Art bildet die modernisierende Instandsetzung. Sie ist eine Instandsetzung, die über die bloße Wiederherstellung des bisherigen Zustandes hinausgeht und deshalb regelmäßig zu einer baulichen Veränderung führt. Sie muss der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen, was nach der Rechtsprechung zu folgenden konkreter formulierten Einzelvoraussetzungen führt. Wenn diese vorliegen, kann die Maßnahme unter den erleichterten Voraussetzungen einer bloßen Instandsetzung beschlossen und durchgesetzt werden, obwohl sie über deren Rahmen wie beschrieben hinausgeht.

Es muss ein echter Instandsetzungsbedarf vorliegen.

Es muss eine vernünftige Kosten-Nutzen-Relation dargestellt werden können, mit anderen Worten: Die Maßnahme muss wirtschaftlich sein. Wirtschaftlichkeit ist gegeben, wenn die Modernisierungsmaßnahme billiger ist,  als es die Reparatur, also die bloße Instandsetzung ohne modernisierende Maßnahme, wäre. Selbst wenn dies nicht der Fall ist, kann Wirtschaftlichkeit vorliegen, wenn die Maßnahme zum einen zur Instandsetzung führt und im übrigen in zumindest zehn Jahren durch Einsparungen an anderer Stelle amortisiert ist.

Schließlich muss es sich um eine bautechnisch anerkannte Maßnahme handeln.

Liegen all diese Voraussetzungen vor, kann die modernisierende Instandsetzungsmaßnahme ebenfalls mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Wohnungseigentümerversammlung ebenso wie eine klassische Instandsetzungsmaßnahme beschlossen werden.

Bei näherem Interesse an dem häufigen Streitfall der Ersetzung von Holzfenstern gegen Kunststofffenster empfehle ich Ihnen den weiteren Artikel → Zur Ersetzung von Holzfenstern durch Kunststofffenster innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft .

Die Einladung

Gemäß § 23 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz ist in der Einladung zur Eigentümerversammlung der Beschlussgegenstand anzugeben. Die Eigentümer sollen in die Lage versetzt werden, anhand der Einladung die gegebenenfalls notwendigen Vorbereitungen zu treffen, um ihre Entscheidung in der Versammlung dann auf Grundlage aller relevanten Aspekte treffen zu können. Außerdem geht es darum, die Eigentümer vor einem überraschenden Inhalt der Versammlung zu schützen, OLG München, Neue Zeitschrift für Mietrecht 2005, Seite 822. In der Einladung muss der beabsichtigte Beschluss nicht wörtlich vorformuliert werden. Es müssen aber bereits alle wesentlichen Argumente und Informationen über das Für und Wider der geplanten Beschlussanträge in der Einladung erwähnt werden. Oftmals empfiehlt sich die Beifügung eines Anlagenapparats, um den Eigentümern bereits frühzeitig die der Verwaltung vorliegenden Planungsunterlagen zugänglich zu machen. Der Verweis in der Einladung auf das Vorhandensein dieser Unterlagen und die Möglichkeit der Einsichtnahme ist ein unnötiges Risiko. So ist es bei größeren Instandsetzungsvorhaben empfehlenswert, die Kostenvoranschläge der Fachfirmen bereits in der Einladung in Kopie beizufügen.

Die Beschlussfassung

Die Willensbildung in der Wohnungseigentümerversammlung geschieht oftmals schrittweise. Hiergegen bestehen rechtlich keine Bedenken. Allerdings muss darauf geachtet werden, dass ein späterer Beschluss nicht dem früheren Beschluss widerspricht. Der letzte Beschluss unmittelbar vor der eigentlichen Durchführung der Instandsetzungsmaßnahmen muss die Gesamtkosten fixieren. Die Finanzierung der beschlossenen Maßnahmen muss gesichert sein, OLG München ZMR 2008 Seite 233. Im Protokoll sollte festgehalten werden, inwieweit die Kosten aus der Instandhaltungsrücklage oder aus Sonderumlagen gedeckt werden. Die anteilsmäßige Verpflichtung der einzelnen Eigentümer, für die Kosten letztlich geradezustehen, braucht nicht im Beschluss erwähnt zu werden. Dies versteht sich nach der Natur einer Wohnungseigentümergemeinschaft von selbst. Haftungsprobleme können bei verzögerter Beschlussfassung und verzögerter Umsetzung gefasster Beschlüsse vor dem Hintergrund objektiv erkannten Instandsetzungsbedarfs entstehen. Für Einzelheiten empfehle ich Ihnen den weiteren Beitrag zu → Instandsetzungsbedarf und verzögerte Beschlussumsetzung in der WEG.

Anforderungen an das Protokoll

Der Beschluss und das Protokoll müssen die allgemeinen Anforderungen an eine ausreichende Bestimmtheit erfüllen. Jeder Eigentümer muss aus Beschluss und Protokoll ersehen können, welche Verpflichtungen konkret resultieren und welche Folgen die Beschlussfassung für die Gemeinschaft hat. Mehrdeutige Formulierungen sind unbedingt zu vermeiden. Es genügt nicht, dass alle Eigentümer das Gleiche und Richtige gemeint haben. Das Protokoll sollte sämtliche Bestandteile des Beschlusses und seiner Grundlagen ausdrücklich umfassen, die für die rechtliche Beurteilung seiner Wirksamkeit bzw. Anfechtbarkeit erforderlich sind. Wenn ein Beschluss ausgelegt werden muss, d.h. seinem bloßen Wortlaut nach noch nicht klar und eindeutig formuliert ist, ist dies dann unschädlich, wenn vernünftigerweise nur ein Auslegungsergebnis möglich ist. Hierbei kommt es allerdings ausschließlich auf die objektiven Tatsachen an, nicht auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten, vergleiche die Entscheidung des Kammergerichts ZMR 2009, Seite 790. In der Regel dürfen im Rahmen der Auslegung nur solche Umstände herangezogen werden, die im Versammlungsprotokoll ihren Niederschlag gefunden haben, OLG Hamburg ZMR 2007, Seite 210.

Die Rolle des Verwalters und Beirats

Ein häufiges Problem ist die Abgrenzung der Entscheidungsbefugnisse des Verwalters von denjenigen der Wohnungseigentümerversammlung. Bei einem sehr guten Vertrauensverhältnis der Versammlung zu dem oftmals bereits langjährig für die Gemeinschaft tätigen Verwalter wird vielfach versucht, per Mehrheitsbeschluss praktisch sämtliche Entscheidungsbefugnisse auf den Verwalter zu delegieren, um die Eigentümerversammlung zu entlasten. Solche Beschlüsse sind fast immer rechtswidrig und anfechtbar. Sie erreichen dennoch ihr Ziel, wenn keine Minderheit in der Eigentümergemeinschaft den Weg der Anfechtung wählt, denn trotz Rechtswidrigkeit ist der Beschluss grundsätzlich wirksam. Kann eine Anfechtung jedoch nicht ausgeschlossen werden, ist von Delegationsbeschlüssen in der Regel abzuraten. Denn hierbei wird fast immer in den zwingenden Kernbestand der Kompetenzen der Eigentümer gemäß Wohnungseigentumsgesetzes unzulässig eingegriffen. Eine solche Delegation wäre allenfalls einstimmig möglich. Nähere Ausführungen über die Rolle des Verwalters bei Baumaßnahmen finden Sie im Beitrag → Der WEG-Verwalter bei Baumaßnahmen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft
Entsprechende Vorsicht sollte auch bei Delegation von Entscheidungsbefugnissen auf den Beirat herrschen. Je enger der dem Verwalter oder dem Beirat zugewiesene Freiraum ist, desto eher wird die Delegation möglich sein. Die Delegation von so genannten Nachverhandlungskompetenzen, wenn bereits eine konkrete Sanierungsmaßnahme beschlossen und ein Fachbetrieb aufgrund eines ausdifferenzierten Kostenvoranschlages ausgewählt wurde, wird überwiegend für möglich gehalten, weil das Nachverhandeln auf dieser Grundlage eher die Durchführung des bereits von der Gemeinschaft wirksam beschlossenen Sanierungsvorhabens betrifft als die Frage des Ob und Wie. Im Bereich der Durchführung der Sanierung genügt in aller Regel die gesetzliche Kernkompetenz des Verwalters, die durch die ihm per Beschluss übertragene Nachverhandlungskompetenz nur noch sinnvoll ergänzt wird.

Die Notfallkompetenz des Verwalters

Bei Gefahr im Verzug ist der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nummer 3 WEG gesetzlich ermächtigt, die erforderlichen Maßnahmen zur Abwendung einer Gefahr aus eigener Kompetenz heraus zu veranlassen. Diese Kompetenz kann im Einzelfall weitreichend sein. Praktisch immer erforderlich ist eine besondere Eilbedürftigkeit und ein ohne Einschreiten drohender irreparabler bzw. erheblicher Schaden.

Laufende Maßnahmen ordnungsgemäßer Instandsetzung

Nach der weiteren Vorschrift des § 27 Abs. 3 Nummer 3 WEG ist der Verwalter weiterhin ermächtigt, laufende Maßnahmen ordnungsgemäßer Instandsetzung ohne Beschluss der Eigentümerversammlung zu treffen. Was dabei laufende Instandsetzung konkret heißen soll, lässt das Gesetz offen. Die Rechtsprechung differenziert letztlich aus praktischen Gründen nach den Kosten der Maßnahme im Verhältnis zur wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft. Entsprechend greifen viele Verwalterverträge diese Rechtsprechung auf und definieren einen Kostenrahmen, innerhalb dessen der Verwalter ohne Einschaltung der Eigentümergemeinschaft Maßnahmen veranlassen darf. Die betragsmäßige Grenze liegt in der Regel zwischen 3000 Euro und 7000 Euro.
Alle diesen Rahmen überschreitenden Maßnahmen bedürfen der Beschlussfassung wie oben geschildert.

Ansprüche gegen Mieter und andere Wohnungseigentümer im Schadensfall

Im Zuge von Baumaßnahmen in einzelnen Wohnungen kommt es nicht selten zu Beschädigungen von Eigentum in benachbarten Wohnungen. Dies kann auf baubedingte Erschütterungen zurückzuführen sein, aber auch beispielsweise auf den unkontrollierten Austritt von Wasser im Rahmen von Arbeiten an Rohrinstallationen. Grundsätzlich setzt der dann im Raum stehende Schadensersatzanspruch gegen den Verursacher den Nachweis des Verschuldens voraus. Dies kann im Einzelfall schwierig sein. Der Bundesgerichtshof hat in einer bahnbrechenden Entscheidung, veröffentlicht in Grundeigentum 2014, Seite 61, nunmehr auch einen verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruch zwischen Wohnungseigentümern im Schadensfall zugebilligt. Dieser Anspruch soll sogar dann bestehen, wenn Schädiger und Geschädigter nicht einmal Wohnungseigentümer, sondern bloß Mieter eines Wohnungseigentum sind. Eine ausführliche Darstellung der neuen Rechtslage finden Sie in dem Beitrag → Verschuldensunabhängige Ansprüche auf Schadenersatz zwischen Nachbarn in der Wohnungseigentumsanlage .

 
Vorgehen der Gemeinschaft gegen eigenmächtige Maßnahmen einzelner Eigentümer

Nicht selten streiten Wohnungseigentümer untereinander über die Zulässigkeit von Baumaßnahmen. Oft handelte ein Eigentümer bereits eigenmächtig, und die Gemeinschaft streitet sich dann inern, ob gegen diese eigenmächtigen Handlungen vorgegangen werden soll oder nicht. Typische Beispiele sind illegale Erweiterungen von Dachgeschosswohnungen oder auch Nutzungen im Gemeinschaftsgarten. Innerhalb der Wohnungseigentümerversammlung wird die Auseinandersetzung durch die Geschäftsordnung organisiert. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, über eine von ihm vorformulierte Beschlussvorlage abstimmen zu lassen. Wird die notwendige Mehrheit erreicht, hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Pflicht, entsprechend zu handeln.
Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft im Außenverhältnis zu Dritten sind in § 10 Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Im Innenverhältnis der Gemeinschaft zu den Wohnungseigentümern gilt hingegen § 21 Wohnungseigentumsgesetz. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entscheidet darüber, ob im Innenverhältnis zwischen ihnen Rechte bzw. Ansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer durchgesetzt werden sollen.


Nur die Gemeinschaft kann gemeinschaftsbezogene Rechte wahrnehmen


Gemeinschaftsbezogene Rechte und Pflichten müssen von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wahrgenommen werden, zum Beispiel Schadensersatzansprüche gegen andere Wohnungseigentümer aus § 823 BGB wegen Verletzung oder Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums, BGH NJW 2011, Seite 1351, NJW 2014 Seite 1090 ,oder die Geltendmachung eines Entgeltes für unberechtigte Nutzung des Gemeinschaftseigentums zwischen den Wohnungseigentümern.
Die konkrete Willensbildung und Durchsetzung erfolgt gemäß § 21 Wohnungseigentumsgesetz.


Durch Stimmenmehrheit wird über die ordnungsmäßige Verwaltung entschieden. Ordnungsmäßige Verwaltung bedeutet, dass die Gemeinschaft entsprechend ihrer eigenen früheren Beschlüsse und entsprechend den Festlegungen der Teilungserklärung handelt. Dabei ist der Maßstab für eine ordnungsmäßige Verwaltung regelmäßig das Interesse aller Wohnungseigentümer und nicht das Durchsetzungsinteresse eines einzelnen Eigentümers. Die Wohnungseigentümer haben einen Ermessensspielraum, wenn mehrere Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, BGH NJW 2012, Seite 2955. Im gerichtlichen Streitfall darf das Gericht sein eigenes Ermessen grundsätzlich nicht an die Stelle des Ermessens der Wohnungseigentümer setzen, sondern die Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümer nur auf Rechtsverstöße prüfen. Wenn von mehreren Regelungen eine nur zweckmäßiger als die andere ist, beide aber ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, kann ein Gericht den Beschluss nicht aufheben bzw. für ungültig erklären.

Fazit: Das Wohnungseigentumsrecht ist vom Mehrheitsprinzip beherrscht. Wer mit einem Mehrheitsbeschluss nicht einverstanden ist, muss in der Regel eine empfindliche persönliche Rechtsverletzung geltend machen können, damit das Gericht den Mehrheitsbeschluss aufhebt.

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