Schutz des Erwerbers vor der Insolvenz des Bauträgers bei Kauf einer Eigentumswohnung

 

Der Kauf einer Wohnung im Bauträgermodell birgt Risiken. Denn der Erwerber wird erst am Ende eines längeren Prozesses Eigentümer der fertig gestellten Wohnung. Vom Abschluss des Bauträgervertrages bis zur Eintragung als Eigentümer der fertig gestellten Wohnung im Grundbuch können Jahre vergehen. Der nachfolgende Artikel behandelt die besonderen Risiken und Schutzmechanismen, damit im Falle einer Insolvenz des Bauträgers der Erwerber keinen Totalausfall des eingesetzten Kapitals erleidet.

Grundvoraussetzungen für die Fälligkeit


Der Bauträger darf den vom Erwerber zu zahlenden Kaufpreis nur entgegennehmen, wenn folgende Grundvoraussetzungen erfüllt sind:

  1. der Bauträgervertrag wurde wirksam geschlossen und die zum Vollzug des Vertrages erforderlichen Genehmigungen liegen vor, was der Notar dem Erwerber schriftlich bestätigt hat,

2. Dem Erwerber steht kein vertragliches Recht zum Rücktritt vom Bauträgervertrag zu,

3. Zu Gunsten des Erwerbers ist eine Auflassungsvormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch des Erwerbsgegenstandes eingetragen

4. Beim Erwerb von Wohnungseigentum muss die Teilungserklärung im Grundbuch vollzogen sein

5. Die Freistellung des Vertragsobjektes von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden, ist gesichert, und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht verwendet wird

6. Die Durchführung des Bauvorhabens ist durch die Baubehörde genehmigt worden oder, wenn eine Baugenehmigung nicht vorgesehen ist, von der zuständigen Baubehörde ist bestätigt worden, dass die Baugenehmigung als erteilt gilt oder nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf, oder, wenn auch eine derartige Bestätigung der Baubehörde nach der örtlichen Bauordnung nicht vorgesehen ist, von den Bauträger ist bestätigt worden, dass die Baugenehmigung als erteilt gilt oder nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf,

7. Nach Eingang der genannten Bestätigungen beim Erwerber ist mindestens ein Monat vergangen.

Maximal sieben Teilbeträge


Der Bauträger darf den Kaufpreis entsprechend dem Bauablauf in bis zu sieben Teilbeträgen annehmen. Er ist vorleistungspflichtig. Diese müssen sich aus streng festgelegten, an den Gewerken orientierten, Tranchen zusammensetzen (mehr dazu unter: Baufortschritt und Kaufpreisratenzahlung beim Immobilienkauf).

Der Bauträger kann sich von den oben genannten Verpflichtungen befreien, sofern er dem Erwerber Sicherheit in Form einer Bankbürgschaft für alle etwaigen Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr seiner Zahlungen leistet.

 

Achtung: die Sicherheit muss Schadensersatzansprüche, insbesondere auch auf entgangenen Gewinn und Verzugsschadenersatz nicht mit abdecken.

Achtung beim Rücktritt

 

Vorsicht ist beim Rücktritt vom Bauträgervertrag geboten.
Gerät der Bauträger mit der Erbringung der vereinbarten Leistungen in Verzug oder überschreitet er den vereinbarten Fertigstellungstermin, so kann der Erwerber vom Vertrag zurücktreten, wenn er den Bauträger erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung bestimmt hat. Wenn die gesetzte Frist zu kurz ist, gilt eine objektiv angemessene Frist. Objektiv angemessen ist eine Frist, innerhalb derer der Bauträger mit zumutbaren Mitteln die geschuldete Leistung erbringen kann. Zumutbar ist eine Erhöhung der Zahl der Arbeitskräfte, der täglichen Arbeitsstunden bis hin zu Doppelschichten und Samstagsarbeit, um Rückstände aufzuholen, vergleiche Bundesgerichtshof Urteil vom 23. Februar 2006 NJW 2006, Seite 2254. Einer Fristsetzung bedarf es nicht, wenn der Bauträger die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert.
Nach Ablauf der gesetzten Frist ist der Rücktritt möglich. Der gesamte Vertrag ist rückgängig zu machen, die eingetragene Auflassungsvormerkung im Grundbuch wieder zu löschen.

Wichtig: Bei Insolvenz des Bauträgers besteht kein Zurückbehaltungsrecht des Erwerbers. Das bedeutet: der Insolvenzverwalter kann die Löschung der Vormerkung verlangen, ohne dass er aus der Insolvenzmasse den Anspruch des Erwerbers auf Rückzahlung der geleisteten Gelder erfüllen muss.


Auch Schadensersatzansprüche des Erwerbers, insbesondere Verzugsschäden (Finanzierungskosten, Mieten, entgangene Erträge aus einer Fremdvermietung bis hin zu den Schäden aus einem teureren Deckungskauf nach endgültigen Scheitern), stellen in der Insolvenz des Bauträgers nur eine einfache Insolvenzforderung dar. Auch insoweit besteht wegen des Anspruchs des Insolvenzverwalters auf Löschung der Auflassungsvormerkung kein Zurückbehaltungsrecht, vergleiche Bundesgerichtshof Urteil vom 22. Januar 2009, NJW 2009, Seite 1414.

Einschränkungen der Rechte des Erwerbers im Vertrag sind oft unwirksam

Umstritten sind die Möglichkeiten des Bauträgers, Schadensersatzansprüche des Erwerbers im Bauträgervertrag einzuschränken.
Da der Bauträgervertrag bei zu errichtenden Wohnungsanlagen typischerweise allgemeine Geschäftsbedingungen enthält, soweit der Notar stets gleichartige Verträge zum Abverkauf der einzelnen Wohnungen beurkundet, sind die einzelnen Klauseln einer verschärften Inhaltskontrolle unterworfen. Klauseln, die den Erwerber unangemessen benachteiligen, sind nach § 307 BGB unwirksam.
Die meist recht erwerberfreundliche Rechtsprechung hält im Grundsatz jeglicher vom gesetzlichen Leitbild spürbar zulasten des Erwerbers abweichende vertragliche Regelung für unwirksam. Nach OLG München Urteil vom 15. November 2011 Aktenzeichen 13 U 15/11 kann etwa die Haftung für Verzugsschäden auch im einfach fahrlässigen Bereich faktisch nicht beschränkt werden, da nach Auffassung des Gerichts es sich bei der Verpflichtung zur pünktlichen Fertigstellung um eine sogenannte Kardinalpflicht des Bauträgervertrages handelt.
Verstoßen die Bestimmungen im Bauträgervertrag über die Fälligkeit der einzelnen Raten gegen die zwingenden Vorschriften der Makler und Bauträgerverordnung, wird der gesamte Kaufpreis erst nach Fertigstellung des gesamten Bauvorhabens fällig.

Auch mehr als 40 Jahre nach Inkrafttreten der Makler und Bauträgerverordnung machen immer noch viele Bauträger hier Fehler. Bei Streit mit dem Bauträger lohnt sich deshalb ein kritischer Blick auf den Ratenzahlungsplan und ein Abgleich mit den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung.

Weiterführende Informationen

Bie Interesse an weiterführenden Informationen empfehle ich Ihnen den weiteren ArtikelSchadenersatzansprüche bei Verstößen gegen die Makler- und Bauträgerverordnung.

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