Ratgeber Verkäuferhaftung beim Hauskauf – Schadenersatz, Minderung und Rückabwicklung

Erwerber von Gebrauchtimmobilien stellen nach Übergabe des Objektes oftmals fest, dass der eine oder andere Mangel des Grundstücks oder des Gebäudes im Rahmen der Besichtigungen vor Abschluss des Kaufvertrages nicht offensichtlich war. Je nach wirtschaftlicher Tragweite stellt sich dann die Frage, ob nicht trotz des regelmäßig vereinbarten Gewährleistungsausschlusses Ansprüche gegen den Verkäufer, den Architekten oder auch den Immobilienmakler bestehen können.

Achtung: Beschreibung von Eigenschaften des Grundstücks begründet bei Abweichungen nicht immer Ersatzansprüche

Mit seinem Urteil vom 6. November 2015 (Aktenzeichen V ZR 7814 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Ansprüche des Käufers einer Gebrauchtimmobilie wegen eines Sachmangels nach § 434 BGB infolge einer unrichtigen Erklärung des Verkäufers voraussetzen, dass die Verkäufererklärung hinsichtlich einer bestimmten Eigenschaft des Kaufgegenstandes als so genannte vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung qualifiziert werden muss. Alternativ setzt eine Haftung voraus, dass der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers eine bestimmte Eigenschaft der Immobilie erwarten durfte und diese dann tatsächlich nicht vorgelegen hat.

Angaben in einem Exposee oder im Zusammenhang mit den Vertragsverhandlungen ausgehändigte Grundrisszeichnungen begründen nach der erwähnten Entscheidung des Bundesgerichtshofes eine derartige Beschaffenheitsvereinbarung noch nicht. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die dortigen Angaben keinen Eingang in die notarielle Urkunde gefunden haben. Im Hinblick auf das Beurkundungserfordernis von Immobilienkaufverträgen fordert der Bundesgerichtshof, dass alle Vertrags wesentlichen Vereinbarungen der Parteien ihren Niederschlag in der notariellen Urkunde finden. Diesem Grundsatz überträgt er nunmehr allgemein auch auf Beschaffenheitsvereinbarung als Grundlage einer Mängelgewährleistung des Verkäufers. In dem von den Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ging es um das häufige Streitthema der Wohnfläche. In dem dortigen Einzelfall war wie so oft umstritten auch die richtige Berechnungsmethode zur Ermittlung der Wohnfläche. Dies mag eine Rolle gespielt haben, den Verkäufer hier vor Ansprüchen des Käufers zu schützen. Denn streng genommen kann eine Wohnfläche als Beschaffenheitsvereinbarung nur unter Berücksichtigung der jeweils gewählten Berechnungsmethode festgelegt werden. Bleibt die Berechnungsmethode unklar, würde eine Einstandspflicht des Verkäufers für seine Angaben über die Wohnfläche zu regelrecht zufälligen Ergebnissen führen. Da der Bundesgerichtshof jedoch in der erwähnten Entscheidung die hier dargelegten Grundsätze nicht auf die Fallgruppe der Wohnflächen zur Sicherung beschränkt hat, sind diese verallgemeinerungsfähig für jegliche Verkäufer Angaben hinsichtlich von Eigenschaften der zu verkaufenden Immobilien.

Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen

Der Bauunternehmer handelt gegenüber dem Besteller vielfach nicht selbst, sondern durch Dritte. Allerdings ist nicht jeder weitere Baubeteiligte so genannter Erfüllungsgehilfe oder Vertreter des Bauunternehmers mit der Folge, dass die Aussagen und die Handlungen dieses Baubeteiligten dem Bauunternehmer so zugerechnet werden können, als hätte er sie selbst getroffen. Die hauptsächliche Fallgruppe bilden die Architekten, die rechtlichen Grundgedanken sind aber auch auf andere Fallgruppen übertragbar. Beschaffenheitsvereinbarung auch ohne ausdrückliche Erwähnung im notariellen Kaufvertrag in den seltensten Fällen enthalten notarielle Kaufverträge über Immobilien ausführliche Objektbeschreibungen. Deshalb bleibt es trotz der oben ausgeführten Grundsätze auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes möglich, eine Beschaffenheitsvereinbarung konkludent zu vereinbaren, vergleiche BGH NJW 2013, Seite 1074, Aktenzeichen VIII ZR 9612. Der Begriff erfasst sämtliche Beschaffenheitsvereinbarung, die nicht wortwörtlich Eingang in die notarielle Urkunde gefunden haben, aber dort zumindest den Umständen nach als hinreichend angedeutet zu gelten haben. Es ist Aufgabe des Tatrichters, hier im Einzelfall Feststellungen zu treffen. Beschaffenheitsvereinbarung überwindet Haftungsausschluss Die besondere Bedeutung der Prüfung, ob Angaben zum Kaufgegenstand eine Beschaffenheitsvereinbarung geworden sind, liegt darin, dass gebrauchte Immobilien praktisch ausschließlich mit einem vertraglichen Gewährleistungsausschluss veräußert werden. Liegt allerdings eine Beschaffenheitsvereinbarung vor, überwindet diese den Gewährleistungsausschluss.

Zurechnung von Erklärungen oder Zurechnung von Fehlverhalten

Zu unterscheiden ist die Zurechnung von Fehlverhalten von der Zurechnung von Erklärungen oder auch von Wissen. Im Ersteren Fall spricht man vom Erfüllungsgehilfen, im zweiten Fall vom rechtsgeschäftlichen Vertreter und im dritten Fall vom so genannten Wissensvertreter.

Der Architekt handelt bei der Beauftragung von Handwerkern und Statik kann in der Regel im Namen des Bauherrn, ebenso im Namen des Unternehmers, wenn dieser von den Besteller nicht nur mit den Werkleistungen, sondern auch mit der Entwurfsplanung beauftragt worden ist.

Jeder rechtsgeschäftliche Vertreter ist auch Wissensvertreter. Bloßer Wissensvertreter, ohne rechtsgeschäftliche Vertretungsmacht erhalten zu haben, ist jeder, der nach der Arbeitsorganisation des Geschäftsherrn dazu berufen ist, im Rechtsverkehr als dessen Repräsentant bestimmte Aufgaben in eigener Verantwortung zu erledigen und die dabei anfallenden Informationen zur Kenntnis zu nehmen und gegebenenfalls weiterzugeben, BGHZ 117, Seite 104. Typische Wissensvertreter im Baubereich sind untergeordnete Angestellte des Bauunternehmers oder auch des Architekten, die trotz ihrer untergeordneten Funktion im konkreten Geschäft bei den Verhandlungen oder der Durchführung mit Wissen des Geschäftsherrn eine bestimmte Funktion übertragen erhalten haben.

Der Architekt ist Erfüllungsgehilfe des Unternehmers, wenn letzterem die Entwurfsplanung und Bauaufsicht seitens des Bauherrn übertragen wurde und der Unternehmer sich hierzu des Architekten bedient.

Der Architekt ist für den Bauherrn Erfüllungsgehilfe, wenn er ihn mit der Planung und Bauaufsicht beauftragt hat. Allerdings nicht sämtliche Handlungen des Architekten sind dann dem Bauherrn zurechenbar. Voraussetzung für die Zurechnung ist stets, dass die betreffende Handlung in dem dem Erfüllungsgehilfen zugewiesenen Pflichtenkreis begangen wurde. Die schuldhafte Handlung muss im inneren sachlichen Zusammenhang mit den übertragenen auftragen stehen, die der Schuldner dem Erfüllungsgehilfen hinsichtlich der Vertragserfüllung zugewiesen hat, Bundesgerichtshof Neue Juristische Wochenschrift 1993, Seite 1705. Für schuldhafte Handlungen des Erfüllungsgehilfen nur bei Gelegenheit der Vertragserfüllung haftet der Schuldner nicht. Allerdings wird der Zusammenhang mit der Vertragserfüllung nicht dadurch unterbrochen, dass der Erfüllungsgehilfe von den Weisungen des Schuldners abweicht oder in die eigene Tasche wirtschaften will, BGH NJW 1977, Seite 2259.

Vom Bundesgerichtshof entschieden wurde bereits, dass der Architekt in seinem, insoweit dann dem Auftraggeber zurechenbaren, Pflichtenkreis handelt, wenn die betreffende Handlung im Rahmen der Koordinierung des Bauablaufes oder der Fertigung der Ausschreibung begangen wurde.

Im Verhältnis von Architekt zu Architekt wird hingegen die Zurechnung verneint, ebenso im Verhältnis zwischen Hauptunternehmer und Subunternehmer, vergleiche Bundesgerichtshof Neue Juristische Wochenschrift 1987, Seite 644.

Auch ein Mitverschulden bemisst sich nach dem Grad des gegebenenfalls auf der eigenen Seite eingeschalteten Architekten. Die Zurechnung über die Eigenschaft als Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB geschieht also sowohl auf der Ebene der Entstehung des Anspruchs, als auch auf der Ebene der Anspruchskürzung.

Der Architekt haftet nicht für Bereiche, die dem Fachmann in Auftrag gegeben wurden, und wenn die konkrete Fachspezifischerfrage nicht zum Wissensbereich des Architekten gehört, vergleiche Bundesgerichtshof Neue Juristische Wochenschrift 2001, Seite 1276.

In einer neueren Entscheidung macht der Bundesgerichtshof in Neue Juristische Wochenschrift 2009, Seite 582, grundsätzliche Ausführungen zu dem Abgrenzungsproblem bei Einschaltung von Architekten sowohl auf der Seite des Bestellers als auch auf der Seite des Unternehmers. Zunächst muss ein Werkunternehmer, der ein Bauwerk arbeitsteilig herstellen lässt, die organisatorischen Voraussetzungen schaffen, um sachgerecht beurteilen zu können, ob dieses bei Ablieferung mangelfrei ist. Gegebenenfalls kann bei Nachweis einer Kausalität bereits aus einem solchen Fehler eine Haftung des Werkunternehmers unabhängig von der Tätigkeit und Zurechnung von Fehlverhalten eigener Fachleute (Architekten) folgen. Fehler können darin liegen, dass der Unternehmer die Erfüllungsgehilfen, deren er sich zur Erfüllung der Offenbarungspflichten im Rahmen der Bauüberwachung bedient, und sorgfältig aussucht oder ihnen keine ausreichende Möglichkeit gibt, Mängel wahrzunehmen, so dass sie schon nicht in der Lage sind, diese zu offenbaren.

Bei Planungsfehlern gilt im Verhältnis zwischen Auftraggeber und Architekten folgender Abgrenzungsgrundsatz: Es kommt nicht darauf an, ob ein Besteller dem von ihm beauftragten Bauaufsicht führenden Architekten die Vorlage von Plänen in dem Sinne schuldet, dass die Lieferung fehlerhafter Pläne als Verletzung einer Leistungspflicht einzuordnen wäre. Denn in seinem Vertragsverhältnis zum Bauaufsicht führenden Architekten tritt dem Besteller jedenfalls eine Obliegenheit, diesem mangelfreie Pläne zur Verfügung zu stellen.
Im Rahmen der notwendigen Mitwirkungshandlungen des Bestellers nach Beauftragung eines Bauunternehmers mit der Erstellung eines Bauwerkes hat der Besteller dem Unternehmer zuverlässige Pläne und Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Sind diese mangelhaft, muss er sich ein Verschulden des planenden Architekten gemäß § § 254 Abs. 1,278 BGB zurechnen lassen. In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob und inwieweit die Obliegenheiten des Bestellers (Bauherrn) durch eine entsprechende vertragliche Vereinbarung zu einer echten Leistungspflicht erhoben worden sind.

Einer Zurechnung des Planungsverschuldens wird zu Unrecht entgegengehalten, der Bau überwachende Architekt habe die Aufgabe, den Besteller vor Schäden aus einer fehlerhaften Planung zu bewahren. Er könne nicht auf eine fehlerfreie Planung vertrauen. Der eigenständige Aufgabenkreis des Bauaufsicht führenden Architekten hebe ihn über den anderer Baubeteiligter; insoweit sei er Schutzgarant für den Bauherrn, so das Oberlandesgericht Stuttgart im Baurecht 2003, Seite 1062, Oberlandesgericht Köln Neue Juristische Wochenschrift Rechtsprechungsreport 1997, Seite 597. Tatsächlich genügen diese Argumente jedoch nicht, die Mitwirkung des Bestellers im Rahmen der Haftung entgegen § § 254,278 BGB gänzlich unberücksichtigt zu lassen. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn der Planungsfehler im Rahmen der Mitwirkungshandlungen von dem Ausführungsfehler auf Seiten des Bauunternehmers überstrahlt wird. Dann mag die Vorteilekürzung des Anspruchs infolge Mitverschuldens niedrig ausfallen, einen gänzlichen Wegfall des Mitverschuldenseinwandes kann man hieraus jedoch nicht folgern.

Zurechnung bei Einschaltung von Maklern

Die in der Tendenz den Verkäufer schützende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes erstreckt sich auch auf die Konstellation, in welcher der Verkäufer einen Makler mit dem Vertrieb des Objektes beauftragt hat. Macht der Makler bestimmte Angaben über das Objekt, sind diese grundsätzlich dem Verkäufer nicht zurechenbar. Nur dann, wenn der Makler darüber hinaus tätig wird und ersichtlich im Lager des Verkäufers agiert sowie darüber hinaus bis zum Vertragsabschluss maßgeblich die Verhandlungen mitbestimmt, kann der Makler zum Erfüllungsgehilfen bzw. Handlungsgehilfen bewerben und dann nach § 278 BGB den Verkäufer für die Richtigkeit seiner Angaben mit verpflichten, vergleiche beispielhaft Bundesgerichtshof, Urteil vom 2. Juni 1995, NJW 1995, Seite 2550, Aktenzeichen V ZR 5294.

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