Gundsätzlich haftet der Erwerber einer Wohnung nicht für Schulden seines Vorgängers. Insoweit stellt es nur eine Klarstellung dar, wenn im notariellen Kaufvertrag der Verkäufer ausdrücklich zusichert, dass keine Wohngeldrückstände bestehen.

Haftung für das Wohngeld gemäß Kaufvertrag

stellt der Verwalter oder die Wohnungseigentümergesellschaft fest, dass ein Mitglied sein Wohngeld schuldig bleibt, muss zunächst ein Blick in den notariellen Kaufvertrag geworfen werden, aufgrund dessen das Mitglied die Wohnung seinerzeit erworben hat. In diesem Kaufvertrag findet sich mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit eine so genannte Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen rückständigen Wohngeldes zu Gunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies bedeutet, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft ohne den Rechtsweg beschreiten zu müssen, unmittelbar die Zwangsvollstreckung durch Beauftragung eines Gerichtsvollziehers gegen das WEG-Mitglied betreiben kann. Sie benötigt nur eine so genannte vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrages. Die Zwangsvollstreckung wird allerdings vielfach noch effektiver betrieben durch Beantragung der Zwangsversteigerung der Wohnung oder durch Eintragung einer Sicherungshypothek im Wohnungsgrundbuch. Dieses Haftungsmodell gilt grundsätzlich aber nur für solche Verbindlichkeiten, die seit Unterzeichnung des Kaufvertrages, im Zweifel aufgrund der konkreten kaufvertraglichen Regelung ab dem so genannten Nutzen-Lasten-Wechsel entstanden sind. Keine derartige Haftung besteht also für vor diesem Zeitpunkt aufgelaufene Wohngeldschulden. Der BGH hat jetzt mit Urteil vom 13. September 2013 Aktenzeichen V ZR 209/12, den Erwerber einer Eigentumswohnung noch weitergehend vor einer Inanspruchnahme für fremdverursachte Wohngeldschulden geschützt.

Haftung für Eintragungen im Grundbuch

Allerdings haftet der Erwerber mit der von ihm erworbenen Wohnung für solche Schulden, die bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs grundbuchlich eingetragen worden sind. Bis zum September 2013 war höchstrichterlich nicht geklärt, ob zu derartigen Schulden auch Wohngeldrückstände gehören. Denn in § 10 Abs. 1 Nummer 2 ZVG gelten Wohngeldrückstände in einem bestimmten Umfang als bevorrechtigt in der Zwangsversteigerung mit der Folge, dass jeder Hypothekengläubiger, der die Zwangsversteigerung betreibt, vorab aus dem Erlös bestehende Wohngeldrückstände an die Wohnungseigentümergemeinschaft abführen muss. Insoweit sind rückständige Wohngelder in der Zwangsversteigerung privilegiert. Das Privileg gilt für die Rückstände des laufenden Jahres seit Beginn der Zwangsversteigerung zuzüglich der vorhergehenden zwei Kalenderjahre, wobei der Gesamtbetrag 5 % des im Versteigerungsverfahren festgelegten Verkehrswertes nicht übersteigen darf.

Zwangsversteigerung durch Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. WEG-Verwalter

Nach dem Gesetz haftet ein Erwerber von Wohnungseigentum schuldrechtlich nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschluss vom 24. Februar 1994 – V ZB 43/93, NJW 1994, 2950, 2951 mwN). Allerdings soll nach inzwischen weit überwiegender Ansicht im Umfang des Vorrechts gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein dingliches Recht an dem Wohnungseigentum entstehen. Die erfassten Ansprüche seien nicht nur in der Zwangsversteigerung und der Insolvenz bevorrechtigt; vielmehr begründe die Norm eine allgemeine dingliche Haftung des Wohnungseigentums, die wie ein Grundpfandrecht ohne Eintragung einzuordnen sei. Folglich sei auch ein Erwerber, der nicht Hausgeldschuldner ist, im Umfang des Vorrechts zur Duldung der Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums verpflichtet (LG Berlin, ZWE 2011, 97 ff.; LG Heilbronn, ZWE 2013, 230 f.; Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn. 186 ff.; Riecke/Schmidt/Elzer, WEG, 3. Aufl.). Nach dieser Auffassung könnte also die Wohnungseigentümergemeinschaft die Zwangsversteigerung auch gegen den Erwerber selbstständig betreiben und wäre nicht darauf angewiesen, dass ein anderer Grundschuld- oder Hypothekengläubiger existiert, der eigene Rechte gegen den Erwerber hat und in die Versteigerung des mit Grundschuld oder Hypothek gesicherten Wohnungseigentum des Erwerbers geht. Dieser bisher weit überwiegender Ansicht ist der Bundesgerichtshof nun entgegengetreten. Dies führt zu einem deutlich weitergehenden Schutz des Erwerbers einer überschuldeten Wohnung.

Absonderungsrecht im Insolvenzverfahren

der Bundesgerichtshof zieht zur Begründung Parallelen insbesondere auch zum Insolvenzrecht. Nur für das Insolvenzverfahren ist höchstrichterlich geklärt, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft im Umfang des Vorrechts ein Absonderungsrecht zusteht (BGH NJW-RR 2009, 923 Rn. 7; Urteil vom 21. Juli 2011 – IX ZR 120/10, NJW 2011, 3098 Rn. 24 ff.). Dies ergibt sich aus der in § 49 InsO enthaltenen Verweisung auf § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. Ein Absonderungsrecht bedeutet, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe der Wohngeldrückstände unabhängig von der Höhe des sonstigen Schulden des Wohnungseigentümer auf die Wohnung des insolventen Eigentümers als Objekt zugreifen kann. Dieser Zugriff erfolgt durch Antrag auf Durchführung des Zwangsversteigerungsverfahrens.

Anspruch auf Duldung der Zwangsversteigerung gegen den Insolvenzverwalter auch unabhängig vom vorliegen eines Zahlungstitels

Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft vor der Insolvenzeröffnung keinen Zahlungstitel erwirkt, kann sie den Insolvenzverwalter wegen der dem Vorrecht unterfallenden Ansprüche auf Duldung der Zwangsversteigerung in Anspruch nehmen (§ 1147 BGB analog; BGH, Urteil vom 21. Juli 2011 – IX ZR 120/10, aaO, Rn. 24 ff.).
Der Senat verneint eine dingliche Wirkung des Vorrechts. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthält lediglich eine Privilegierung schuldrechtlicher Ansprüche sowohl im Zwangsversteigerungsverfahren als auch – in Verbindung mit § 49 InsO – im Insolvenzverfahren.
Im Ausgangspunkt macht es für die rechtliche Beurteilung keinen Un terschied, ob das Eigentum freihändig von dem Insolvenzverwalter oder au- ßerhalb von Insolvenz und Zwangsversteigerung erworben wird oder ob der eingetragene Eigentümer in Anspruch genommen werden soll, obwohl Haus geldschuldner der werdende Wohnungseigentümer ist (zu letzterem Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 – V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 13 ff.). In keiner dieser Fallgruppen begründet das Vorrecht eine dingliche Haftung.
Die systematische Stellung der Bestimmung spricht gegen die Einführung einer dinglichen Last. § 10 ZVG begründet als zentrale verfahrensrechtliche Norm für das Zwangsversteigerungsverfahren keine dinglichen Rechte.
durch die Einteilung in Rangklassen. Ein Befriedigungsrecht gewähren sowohl schuldrechtliche (Nr. 1, Nr. 1 a, Nr. 5) als auch dingliche Rechte (Nr. 4, Nr. 6 bis 8).
Ebenso wenig ergibt sich die dingliche Haftung aus dem systematischen Vergleich von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG mit § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG. Im Gegenteil zählen zu den in § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG geregelten Ansprüchen auf Entrichtung öffentlicher Lasten aus dem Grundstück nach der ständigen Rechtsprechung des BGH nur solche Lasten, deren Rechtsgrundlage eine dingliche Haftung des Grundstücks anordnet (näher Senat, Beschluss vom 30. März 2012 – V ZB 185/11, WM 2012, 997 Rn. 4 f. mwN); das Zwangsversteigerungsgesetz setzt die dingliche Haftung also voraus, begründet sie aber nicht. Das gilt gleichermaßen für die in § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG geregelten dinglichen Rechte der Grundpfandgläubiger.

Kein Wohngeldtitel für Anmeldung im Zwangsversteigerungsverfahren notwendig

Schließlich lässt sich der dingliche Charakter auch nicht § 45 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 ZVG entnehmen (so aber Schneider, ZMR 2009, 165, 166). Nach dieser Norm bedarf es für die Anmeldung der Hausgeldansprüche in dem Zwangsversteigerungsverfahren eines Dritten nicht zwingend eines Titels. Es mag sein, dass eine solche Befugnis im Regelfall nur dinglichen Gläubigern zugutekommt; aus einer verfahrensrechtlichen Erleichterung zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft kann indes nicht geschlossen werden, dass dieser ein materielles dingliches Recht zusteht.
Die Gesetzgebungsgeschichte spricht gegen die Einführung eines neuen dinglichen Rechts. Schließlich kann auch die teleologische Auslegung eine dingliche Haftung nicht begründen.
Richtig ist zwar, dass es dem erklärten Ziel des Gesetzgebers entsprach, die übrigen Wohnungseigentümer im Hinblick auf Rückstände anderer Wohnungseigentümer in begrenztem Umfang gegenüber den Grundpfandgläubigern zu privilegieren und damit auch den Werterhalt der Anlage insge- samt sicherzustellen (BT-Drucks. 16/887 S. 43 f.). Zudem könnte nur eine dingliche Haftung bei Hausgeldrückständen eines werdenden Wohnungseigentümers die Vollstreckung in das Wohnungseigentum ermöglichen, weil der werdende Wohnungseigentümer zwar Hausgeldschuldner, aber (noch) nicht eingetragener Eigentümer ist (näher Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 – V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 13 ff., insbesondere Rn. 17).
Der Umsetzung einer begrenzten dinglichen Haftung im geltenden Recht steht aber schon entgegen, dass der Gesetzgeber für die Verwirklichung seiner Zielsetzung ein bestimmtes Mittel gewählt hat. Er hat nämlich lediglich eine begrenzte bevorrechtigte Beteiligung an dem Veräußerungserlös in der Zwangsversteigerung erreichen wollen. Selbst die Insolvenz des Wohnungsei- gentümers hat er nicht im Blick gehabt (BGH, Urteil vom 21. Juli 2011 – IX ZR 120/10, NJW 2011, 3098 Rn. 16 aE). In der Insolvenz des säumigen Woh- nungseigentümers ergibt sich die Bevorrechtigung allerdings aus der in § 49 InsO enthaltenen Verweisung auf § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (BGH, Urteil vom 21. Juli 2011 – IX ZR 120/10, aaO, Rn. 17 ff.). Die Einführung eines neuen dinglichen Rechts war dagegen gerade nicht gesetzgeberisches Ziel.
Zudem enthält § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG als verfahrensrechtliche Norm keine ausreichende Rechtsgrundlage für eine solche Haftung des Wohnungs- eigentums. Die erforderliche nähere Ausgestaltung einer in dem numerus clau- sus der Sachenrechte bislang nicht vorgesehenen privaten Last kann nicht im
Wege der richterlichen Rechtsfortbildung erfolgen (vgl. Jennißen/Kemm, NZM 2012, 630 ff.). Insbesondere ist nicht geregelt, wie ein dingliches Vorrecht au- ßerhalb des Zwangsversteigerungs- und Insolvenzverfahrens eingegrenzt werden sollte. Besondere Probleme ergäben sich – wie das Berufungsgericht rich- tig erkennt – bei der Begrenzung des Vorrechts in zeitlicher Hinsicht.
Welche Forderungen bevorrechtigt sind, bestimmt sich in der Zwangsversteigerung durch eine Rückrechnung von der Beschlagnahme an (§ 20 Abs. 1, § 22 Abs. 1, § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Fehlt es an der Beschlag- nahme, ist darunter die Insolvenzeröffnung zu verstehen (BGH, Urteil vom
21. Juli 2010 – IX ZR 120/10, NJW 2011, 3098 Rn. 33 f.). Außerhalb des Zwangsversteigerungs- und Insolvenzverfahrens fehlte es dagegen an einem zeitlichen Anknüpfungspunkt. Entgegen der Auffassung der Revision müsste bereits im Erkenntnisverfahren feststehen, wegen welcher Ansprüche das Grundstück haftet; denn aus dem Titel muss sich ergeben, dass und inwieweit der Eigentümer die Zwangsversteigerung dulden muss (ebenso für den Dul- dungsanspruch des Insolvenzverwalters BGH, Urteil vom 21. Juli 2010 – IX ZR 120/10, aaO, Rn. 30; unzutreffend LG Berlin, ZWE 2011, 97, 99; Mayer, ZWE 2013, 51). Keinesfalls könnte ein Erwerber für Rückstände herangezogen werden, die durch Zeitablauf nur noch in der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG Berücksichtigung finden könnten (unzutreffend Mayer, ZWE 2013, 51).
Maßgeblich könnte danach nur eine Beschlagnahme gegenüber dem Erwerber sein; diese erfolgte aber – wenn überhaupt – erst bei der Vollstreckung des zu schaffenden Duldungstitels (§ 20 Abs. 1, § 22 Abs. 1 ZVG). Im Erkenntnisverfahren findet sich hierfür keine funktionelle Entsprechung. Ist der Eigentümer zugleich Hausgeldschuldner, stellt sich dieses Problem nicht, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Zahlungsansprüche wegen der persönlichen Haftung uneingeschränkt titulieren lassen kann; erst das Vollstre- ckungsgericht prüft, inwieweit die titulierten Ansprüche im Zeitpunkt der Be- schlagnahme (noch) bevorrechtigt sind (BGH, Urteil vom 21. Juli 2011 – IX ZR 120/10, NJW 2011, 3098 Rn. 30). § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ist – wegen seiner verfahrensrechtlichen Ausgestaltung – so konzipiert, dass sich der Umfang des Vorrechts erst in dem Zwangsversteigerungsverfahren konkretisiert. Ein Auseinanderfallen von Eigentümer- und Schuldnerstellung ist im Gesetz demgegenüber nicht angelegt.
Die Beschlagnahme kann gegenüber dem Erwerber auch nicht etwa mit der Rechtshängigkeit der Duldungsklage oder der letzten mündlichen Ver- handlung in der Tatsacheninstanz gleichgesetzt werden (so aber Mayer, ZWE 2013, 51). Dies wäre mit der gesetzlichen Regelung unvereinbar, nach der sich der Zeitablauf zwischen der Titulierung und der Beschlagnahme zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft auswirken kann. Entfallen die Rückstände nämlich – wie hier – auf länger zurückliegende Zeiträume, können sie die Bevor- rechtigung noch in der nach Abschluss des Erkenntnisverfahrens verstreichen- den Zeit verlieren.
Zudem kann das Vorrecht nach der ständigen Rechtsprechung des Senats in demselben Zwangsversteigerungsverfahren nur einmal in Anspruch genommen werden, weil die betragsmäßige Begrenzung nach der Vorstellung des Gesetzgebers dem Schutz der nachrangigen Gläubiger dienen soll (Be- schlüsse vom 4. Februar 2010 – V ZB 129/09, NZM 2010, 324 f., vom 24. Juni 2010 – V ZB 17/10, ZWE 2010, 367, vom 14. Juni 2012 – V ZB 194/11, NZM 2012, 771 Rn. 8). Eine solche Begrenzung wäre außerhalb eines Zwangsvers steigerungs- oder Insolvenzverfahrens kaum zu verwirklichen.
Der IX. Zivilsenat des BGH hat sich sowohl in seinem Beschluss vom 12. Februar 2009 (IX ZB 112/06, NJW-RR 2009, 923 f.) als auch in seinem Urteil vom 21. Juli 2010 (IX ZR 120/10, NJW 2011, 3098 ff.) ausschließlich mit der Auslegung der in § 49 InsO enthaltenen Verweisung auf § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG be- fasst und diesen Normen in wertender Betrachtung ein insolvenzrechtliches Absonderungsrecht für die dem Vorrecht unterfallenden Ansprüche entnommen. Mit der Frage, ob außerhalb des Insolvenzverfahrens eine dingliche Haftung besteht, hat er sich dagegen nicht befassen müssen; seine Entscheidungen enthalten zu dieser Rechtsfrage keine Aussage (zutreffend Schneider, ZMR 2012, 749, 750). Sie sind vielmehr so zu verstehen, dass in der Insolvenz ein Absonderungsrecht kraft der in § 49 InsO i.V.m. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthaltenen gesetzlichen Anordnung besteht.
Absonderungsrechte begründen ein Recht auf vorzugsweise Befriedigung eines Anspruchs des Gläubigers aus einem zu der Insolvenzmasse gehö- renden Gegenstand. Sie sind zwar im Regelfall dinglicher Natur. Zwingend ist dies aber nicht (vgl. für das Aussonderungsrecht nach § 47 InsO BGH, Urteil vom 10. Februar 2011 – IX ZR 73/10, NJW 2011, 1282 Rn. 19). Auch Inhaber schuldrechtlicher Ansprüche können aufgrund einer Entscheidung des Gesetz- gebers zur Absonderung berechtigt sein (Depré in Leonhardt/Smid/Zeuner, InsO, 3. Aufl., § 49 Rn. 17; Brinkmann in Uhlenbruck, InsO, 13. Aufl., § 49 Rn. 5). So begründet etwa ein schuldrechtliches Zurückbehaltungsrecht wegen Verwendungen auf eine (bewegliche) Sache (z.B. § 1000 Satz 1 BGB) ein Recht zur Absonderung (§ 51 Nr. 2 InsO). Ebenso wie das Vorrecht für Hausgeldrückstände werden diese schuldrechtlichen Ansprüche in der Insolvenz aufgrund einer Entscheidung des Gesetzgebers privilegiert, ohne dass ihnen deshalb dingliche Wirkung zukäme.

Absonderungsrecht bei freihändiger Veräußerung umstritten

Ob und wie das Absonderungsrecht bei einer freihändigen Veräußerung durch den Insolvenzverwalter abzugelten ist (vgl. zu § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG BGH, Urteil vom 18. Februar 2010 – IX ZR 101/09, NJW-RR 2010, 1022 Rn. 10), ist bis heute höchstrichterlich nicht entschieden.

Der praktische Tipp

die Wohnungseigentümergemeinschaft muss bei bestehenden Rückständen Ihren ersten Blick, soweit verfügbar, in den aktuellen Kaufvertrag zwischen Veräußerer und aktuellem Mitglied richten. Nach kurzer Abmahnung gebieten es die finanziellen Interessen aller Eigentümer, welche gegenüber Dritten solidarisch für sämtliche Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft haften, Wohngeldrückstände eines einzelnen Eigentümers aktiv beizutreiben. Oftmals wird der Eigentümer in persönlichen Zahlungsschwierigkeiten sein. Beim örtlich zuständigen Insolvenzgericht ist kostenfrei abzufragen, ob bereits ein Insolvenzverfahren beantragt worden ist. Vorrangig eingetragenen Grundschuldgläubiger, insbesondere Banken, können gefragt werden, ob diese nicht einen Zwangsversteigerungsantrag bereits eingereicht haben. Wenn nicht, sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft ernsthaft über die frühzeitige Einleitung des Versteigerungsverfahrens nachdenken. Die Verfahrenskosten müssen zwar zunächst vorgeschossen werden, bei erfolgreicher Versteigerung werden diese aber dann durch den Versteigerungserlös gedeckt. Im Verhältnis zwischen Rechten im Versteigerungsverfahren und Rechten im Insolvenzverfahren gilt, dass grundsätzlich das vor Einleitung des Insolvenzverfahrens bereits beantragte Versteigerungsverfahren der Wohnungseigentümergemeinschaft im allgemeinen nur Vorteile bringen kann, weil dann die Privilegien für Hausgeldrückstände in beiden Verfahren parallel gültig sind. Nach Einleitung des Insolvenzverfahrens hingegen setzt eine so genannte Vollstreckungssperre ein mit der Folge, dass dann nur noch der Insolvenzverwalter, aber nicht mehr die Wohnungseigentümergemeinschaft die Versteigerung betreiben kann.