In einem Wohnungsübernahmeprotokoll festgehaltenen Mängel einer Wohnung berechtigen in der Regel nicht mehr zu einer Mietminderung. Solche Mängel müssen nicht ausdrücklich als solche bezeichnet sein, sondern es genügt eine entsprechende Beschreibung des Zustands der Wohnung. Das Wohnungsübernahmeprotokoll ist deshalb in vielen Fällen für die Mieter eine Falle. Im Zweifel sollte ein im Mietrecht und Verbraucherrecht erfahrener Anwalt mit hinzugezogen werden.

Ausschluss der Mietminderung

Auf der anderen Seite schafft das Protokoll eine gewisse Rechtssicherheit, weil Jahre später der Vermieter nicht mehr ohne weiteres die Beanstandung eines Mangels mit der Begründung ablehnen kann, dieser sei schon bei der Übernahme der Wohnung vorhanden gewesen. Wenn der Mangel im Protokoll nicht erwähnt war, so wird sich eine solche Behauptung vor Gericht kaum aufrechterhalten lassen.
Wer als Mieter diese Rechte nicht verlieren möchte, muss bereits im Übernahmeprotokoll einen entsprechenden Vorbehalt machen. Gleichbedeutend ist in der Regel eine schriftliche Zusage des Vermieters im Protokoll, dass die näher bezeichneten Mängel noch beseitigt werden.

Beweiskraft mit und ohne Unterschrift

Auch ein nicht unterschriebenes Protokoll hat eine Beweiskraft, wenn mit Zeugen belegt werden kann, dass die Angaben des Protokolls aufgrund einer gemeinsamen Wohnungsbegehung gefertigt wurden, allerdings entfaltet nur ein von beiden Parteien unterschriebenes Exemplar volle Beweiswirkung, d.h. nur dann gelten die dortigen Erklärungen als solche des Mieters und des Vermieters.

Maßstab für Schönheitsreparaturen

Weitere wichtige Funktionen eines Wohnungsübernahmeprotokolls sind die Zustandsbeschreibung als Maßstab für notwendige Schönheitsreparaturen, weil in der Regel nur solche Renovierungsarbeiten geschuldet sind, die den Zustand bei Einzug wieder herstellen.

Ausschluss von Schadenersatzansprüchen

Schließlich dient das Protokoll auch der Abwehr unberechtigter Schadenersatzansprüche des Vermieters anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses, denn bereits im Übernahmeprotokoll vermerkte Beschädigungen stammen nachweislich nicht vom Mieter.

Achtung: keine Abstandsvereinbarung in das Protokoll

Eine Abstandsvereinbarungf hat im Übernahmeprotokoll nichts zu suchen, denn sie ist eine Vereinbarung nicht zwischen Vermieter und Mieter, sondern zwischen Vormieter und Nachmieter. Allerdings ist nichts dagegen einzuwenden, im Übernahmeprotokoll bereits zu regeln, welche der übernommenen Gegenstände ggf. bei Auszug in der Wohnung verbleiben sollen oder auch gerade nicht. Hierüber kann es sonst später Streit geben.

Abstand für Küche?

Für Berliner Mieter ist immer noch eine Bestimmung im Wohnungsaufsichtsgesetz günstig, wonach jede Berliner Wohnung über eine Küchenspüle verfügen muss. Damit sind Abstandsvereinbarungen, die auch die Spüle umfassen, an und für sich rechtswidrig. Bevor entsprechende Rechte geltend gemacht werden, sollten Sie allerdings einen im Mietrecht und Verbraucherrecht erfahrenen Anwalt konsultieren.