Der Konflikt zwischen Eigentümerrechten aus Art. 14 des Grundgesetzes und dem sozialen Mieterschutz wird unter anderem durch das gesetzliche Recht der Eigenbedarfskündigung reguliert.
Über die Voraussetzungen einer wirksamen Eigenbedarfskündigung bestehen vielfach falsche Vorstellungen. Der nachfolgende Artikel möchte mit einigen Missverständnissen aufräumen und die Grundsätze, wie sie von der Rechtsprechung entwickelt worden sind, herausarbeiten.
Die gesetzliche Regelung
Nach § 573 BGB kann der Vermieter ein Wohnungsmietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Gründe für ein solches berechtigtes Interesse sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
Achtung Sperrfrist
zu beachten sind gegebenenfalls gesetzliche Sperrfristen. Die entsprechende Vorschrift des § 577 BGB sieht vor, dass nach erstmaliger Schaffung von Wohnungseigentum in einem Mietshaus im Falle der erstmaligen Veräußerung der einzelnen Wohnungen Bestandsmietverhältnisse mindestens drei Jahre vor eine Eigenbedarfskündigung des Käufers der Wohnung geschützt sind. Durch Rechtsverordnung kann in einzelnen Bundesländern diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. In Berlin gelten in manchen Bezirken sieben Jahre. Die Frist beginnt mit Eintragung des Käufers im Grundbuch, gilt aber nur für diesen Umwandlungsfall und nur für Bestandsmietverhältnisse. Diese Sperrfrist stellt eine flankierende Regelung zum ebenfalls in diesem Fall bestehenden Vorkaufsrecht des Mieters dar.
Voraussetzungen der wirksamen Kündigungserklärung
Bereits aus der gesetzlichen Regelung folgt die Begründungspflicht. Die Berufung auf Eigenbedarf genügt als Stichwort keinesfalls. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, eine E-Mail genügt ebenso wenig wie ein nicht unterschriebenes Schriftstück.
An den formellen Begründungszwang dürfen zwar nicht die gleichen hohen Anforderungen gestellt werden wie an die materielle Anspruchsbegründung, aber der Mieter muss in die Lage versetzt werden, aus den angegebenen Gründen selbst die Rechtmäßigkeit der Eigenbedarfskündigung beurteilen zu können. Der Kündigungsgrund muss so bezeichnet sein, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann, so genannte Kerntatsachen. Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzungen, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen, können nachgeschoben werden, so genannte Ergänzungstatsachen. Zu den Kerntatsachen gehören Angaben wie:
fehlende anderweitige Unterbringung am Ort
– bisherige Wohnung wurde vom Vermieter gekündigt
– bisherige Wohnung zu klein oder zu groß
– gesundheitliche oder Altersgründe
– berufliche oder schulische Gründe.
Die Rechtsprechung der Instanzgerichte über Kerntatsachen und Ergänzungstatsachen wurde vom Bundesverfassungsgericht mit der Entscheidung 1989 Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1989, Seite 483 ausdrücklich gebilligt.
Die kündigungsberechtigten Personen
Der Vermieter ist auch dann zu einer Eigenbedarfskündigung berechtigt, wenn er nicht Eigentümer ist. Auch der Untermieter kann Eigenbedarf geltend machen, Landgericht Lüneburg Deutsche Wohnungswirtschaft 1999, Seite 296. Bei mehreren Vermietern genügt es, wenn die Räume von einem der Vermieter genutzt werden sollen. Der Erwerber einer Wohnung kann unmittelbar nach seiner Eintragung ins Grundbuch kündigen. Juristische Personen oder Vereine haben kein Kündigungsrecht. Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist die Kündigungsbefugnis umstritten.
Zu den Haushaltsangehörigen gehören alle Familienmitglieder und sonstigen Personen, so der Lebensgefährte, viele Kinder, einer Gehilfin, eine Pflegerin. Voraussetzung ist nur, dass diese Personen seit längerer Zeit und nicht nur vorübergehend mit dem Vermieter in Hausgemeinschaft zusammenleben.
Zu den engen Familienangehörigen gehören die Kinder, der Ehegatte und die Eltern des Vermieters. Der Vermieter kann kündigen, wenn er eine weitere Wohnung benötigt, damit er von seinem Ehegatten getrennt leben kann.
Der Eigenbedarf zu Gunsten von Bruder, Enkeln, Stiefsohn, Schwager, Schwiegereltern, Tanten und Onkel ist in der Rechtsprechung umstritten.
Der (ernsthafte) Nutzungswille
Der Vermieter “benötigt”die Wohnung nur dann im Sinne des Gesetzes, wenn er die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen oder diese einem Hausstandangehörigen oder Familienmitglied zu überlassen. Die Rechtsprechung fordert einen so genannten ernsthaften Nutzungswillen.
Bei einem bloß vorgetäuschten Nutzungswillen macht sich der Vermieter schadenersatzpflichtig. Der vorgetäuschte Nutzungswille kann sich auch aus Indizien ergeben. Belegt ist er in der Regel dann, wenn nach einem angemessenen Zeitablauf tatsächlich die inzwischen leer stehende Wohnung nicht wie angekündigt von der angeblich eigenen bedürftigen Personen bewohnt wird.
An der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens fehlt es, wenn sich der Vermieter noch nicht sicher ist, ob er die Überlassungsabsicht wird verwirklichen kann. In diesem Fall darf eine Kündigung noch nicht erklärt werden.
Ein Schadensersatzanspruch des Mieters setzt schuldhaftes Verhalten des Vermieters voraus. Hierzu müssen Vorsatz oder Fahrlässigkeit bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung vorliegen.
Die Absicht zur Selbstnutzung oder Überlassung muss in einem zeitlich engem Zusammenhang mit der Kündigung stehen. So genannte Vorratskündigungen sind unzulässig, so das Bundesverfassungsgericht Neue Juristische Wochenschrift 1990, Seite 3259.
Bei Mitverschulden des Mieters kann der Schadensersatzanspruch zu kürzen sein.
Weitere Voraussetzungen des Eigenbedarfs
Der Eigenbedarf ist nicht in allen Konstellationen geschützt. Anerkannt wurde in der Rechtsprechung, wenn der Vermieter bisher keine eigene Wohnung hatte oder wenn er seine bisherige Wohnung verloren hat. Nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts genügt es grundsätzlich, wenn der Erwerber einer Eigentumswohnung mit der Begründung kündigt, dass er künftig in seinen eigenen vier Wänden wohnen will, um den Misslichkeiten seines bisherigen Mietverhältnisses zu entgehen. Die Gerichte müssen die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf grundsätzlich respektieren. Ein Eigenbedarf wurde aber verneint, wenn eine Lehrerin mit der Begründung kündigt, dass sie die Wohnung als Arbeitszimmer benötigt. Ein Eigenbedarf kann wiederum vorliegen, wenn der Vermieter mit der Begründung kündigt, seinen Lebensabend in seinem früheren Elternhaus verbringen zu wollen. Es genügt grundsätzlich auch ein Nutzungs Interesse nur für eine vorübergehende Zeit. Es muss sich allerdings um mehrere Jahre handeln. Ein Eigenbedarf liegt nicht vor, wenn eine 74 m² große zwei Zimmer Wohnung zu Gunsten des Sohnes des Vermieters gekündigt wird, obwohl diesem bereits eine 100 m² große Vierzimmerwohnung zur Verfügung steht.
Die Rechtsprechung ist im Einzelfall und Übersichten unübersichtlich und zum Teil auch widersprüchlich.
Unzulässigkeit der Kündigung bei frei stehender Alternativwohnung
Der Vermieter muss die Grundsätze der Verhältnismäßigkeit wahren. Wenn ihm mehrere Wohnungen zur Verfügung stehen, muss er sich bei Zumutbarkeit für die bereits leere Wohnung entscheiden. Was zumutbar ist, kann auch nur im Einzelfall konkret entschieden werden.
Wird erst nach dem Ausspruch der Kündigung eine Alternativwohnung frei, so war die Kündigung zwar ursprünglich wirksam, der Vermieter darf aber die Rechte aus der Kündigung nicht mehr weiter verfolgen, Oberlandesgericht Düsseldorf Neue Juristische Wochenschrift Rechtsprechungsreport 1993, Seite 49.
Anbietpflicht
In der Rechtsprechung ist immer noch umstritten, ob es eine so genannte Anbietpflicht des Vermieters gibt. Wenn er über mehrere Wohnungen verfügt, so soll nach Auffassung vieler Gerichte der Vermieter verpflichtet sein, die leer werdenden Wohnungen dem Mieter anzubieten. Dies soll ein Resultat des Gebotes der Verhältnismäßigkeit sein. Nach unserer Auffassung ist eine solche Anbietpflicht rechtlich zweifelhaft, weil sie über das Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter praktisch hinausgeht. Denn dieses Rechtsverhältnis beschränkt sich durch den Mietvertrag auf die einzelne Wohnung und nicht auf den gesamten Wohnungsbestand des Vermieters.
Absehbarer Eigenbedarf bei Vertragsabschluss
Eine Eigenbedarfskündigung kann unwirksam sein, wenn der Eigenbedarf bereits bei Vertragsabschluss vorlag oder vorhersehbar war. Die Frist hierfür wird in der Regel mit rund fünf Jahren gesetzt. Wann eine Vorhersehbarkeit im übrigen vorliegt, ist in der Rechtsprechung umstritten.
