Grundstücksgemeinschaften sind rechtlich so genannte Bruchteilsgemeinschaften.
Grundstücksgemeinschaften können entstehen an Gebäuden, die über die Grundstücksgrenze hinausgebaut wurden oder auch an Grenzanlagen. Eine Untergruppe sind Rechtsgemeinschaften im Geltungsbereich von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten. Auch im Rahmen des sogenannten nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses findet sich oft zwischen Grundstücksnachbarn eine Bruchteilsgemeinschaft an einem Grundstücksrecht.
Sonderregelungen gelten für Eigentümergemeinschaften an Wohnungen. Für das dortige Gemeinschaftseigentum gelten die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes. Der nachfolgende Artikel befasst sich nur mit den Grundstücksgemeinschaften außerhalb des Wohnungseigentumsrechts.
Willensbildung durch Beschlüsse
Die Verwaltung und Benutzung wird durch Beschlüsse geregelt. Nach § 745 BGB ist hierfür grundsätzlich die Stimmenmehrheit erforderlich. Jeder Beschluss muss so genannter ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.
Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.
Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.
Verfahren der Beschlussfassung
Das Verfahren der Beschlussfassung unterliegt keinen gesetzlichen Formvorschriften. So muss insbesondere keine Versammlung der Eigentümer einberufen werden und auch nicht in körperlicher Form stattfinden. Allerdings ist jedem Teilhaber, insbesondere der Minderheit, rechtliches Gehör zu gewähren. Allerdings führt die Versagung rechtlichen Gehörs regelmäßig nicht zur Unwirksamkeit eines Beschlusses.
Bei zwei Teilhabern mit gleichen Bruchteilen gibt es keinen Mehrheitsbeschluss, bei verschieden großen Bruchteilen hat einer von vornherein die Mehrheit. In diesen Fällen muss eine Beschlussfassung jeweils zulasten desjenigen, der nicht einverstanden ist, in den Schranken der so genannten ordnungsgemäßen Verwaltung erfolgen.
Allgemeiner Maßstab Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung
Der ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen jedenfalls solche Maßnahmen, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendig sind. Beschlüsse, die gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung verstoßen, sind unwirksam, so das Oberlandesgericht Düsseldorf in NJW Rechtsprechungs- Report 1987, Seite 1256.
Eine wesentliche Veränderung des gemeinschaftlichen Gegenstands kann im Wege der Beschlussfassung in aller Regel nicht durchgesetzt werden. Hier bleibt nur die Auflösung der Rechtsgemeinschaft durch so genannte Aufhebung der Gemeinschaft gemäß § 749 BGB. Wird die Auflösung betrieben, so wird der gemeinschaftliche Gegenstand aufgeteilt, ist dies unmöglich, verkauft.
