Neue Hoffnung für Kleingärtner und Pächter: Kammergericht erklärt Abrissverpflichtung für unwirksam

Eine für Tausende von Kleingärtnern in Berlin, Brandenburg und dem sonstigen Bundesgebiet wichtige Entscheidung hat das Kammergericht gefällt. In dem Urteil vom 18. Dezember 2018, Aktenzeichen 8 U 55/18 wurde zugunsten des Pächters entschieden, dass die vertragliche Verpflichtung zum Abriss und zur Entsorgung der Baulichkeiten auf der Parzelle bei Vertragsende unwirksam ist.

Der konkrete Fall

Der Pächter hat eine übergroße Laube einschließlich Blechgarage von dem Vorpächter übernommen. Er hat im neu abgeschlossenen Pachtvertrag unter Bezugnahme auf die Baulichkeiten die Regelung unterschreiben müssen, dass die auf der Parzelle befindlichen baulichen Anlagen und Anpflanzungen nicht zur Mietsache gehören und nicht mit vermietet werden.

Außerdem hieß es:

Die Vertragsparteien stimmen darin überein, dass das Eigentum an den in Abs. 2 aufgeführten baulichen Anlagen und Anpflanzungen beim Mieter verbleibt bzw. soweit dies gesetzlich nicht möglich sein sollte, mit dem Abschluss dieses Vertrages soweit gesetzlich zulässig auf den Mieter übergeht. Der Vermieter übernimmt jedoch keine Gewähr für die Rechtsinhaberschaft oder Freiheit der baulichen Anlagen und Anpflanzungen von Rechten Dritter. Es ist Sache des Mieters, etwaige Rechte an den baulichen Anlagen und Anpflanzungen von etwaigen früheren Nutzung der Parzelle zu erwerben und einen entsprechenden Kaufvertrag den Vermieter unverzüglich zu Dokumentationszwecken zur Verfügung zu stellen.

Der entscheidende Satz lautete:

Der Mieter ist berechtigt, die baulichen Anlagen bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen und auf Verlangen des Vermieters dazu verpflichtet.

Die Laube als Scheinbestandteil

Das Kammergericht folgte zunächst der Argumentation des Verpächters, dass die baulichen Anlagen nicht in seinem Eigentum standen, sondern dass es sich nur um sogenannte Scheinbestandteile gemäß § 95 BGB handelte. Zur Erfüllung der umfassenden Räumungspflicht des Pächters bei Vertragsende muss er auch die baulichen Anlagen, also insbesondere die Laube, vom Grundstück entfernen, so wie es auch für die sonstigen in seinem Eigentum befindlichen Gegenstände gilt. Dies folgt aus dem Grundsatz, dass der Mieter oder Pächter den bei Vertragsbeginn bestehenden Zustand gemäß § 546 Abs. 1 BGB bei Beendigung des Pachtvertrages wiederherzustellen hat.

Differenzierung nach dem vom Pächter selbst errichteten Baulichkeiten

Die gesetzliche Regelung gilt jedoch grundsätzlich zunächst nur für die von dem Pächter selbst errichteten Baulichkeiten. Auch hier folgte das Kammergericht aber der Argumentation des Verpächters, dass das gleiche dann gilt, wenn der Pächter die Baulichkeiten zu Eigentum vom Vorpächter übernimmt. Er wird dann zum sogenannten Zustandsstörer und ist aus § 1004 BGB grundsätzlich zur Entfernung verpflichtet.

Achtung: Die Besonderheit des Falles vor dem Kammergericht

In dem von dem Kammergericht entschiedenen Fall gelang es dem Verpächter allerdings nicht, den konkreten Nachweis im Prozess zu führen, dass der beklagte Pächter tatsächlich im Rahmen einer Übernahmevereinbarung mit hinreichender Sicherheit das Eigentum an der Laube vom Vorpächter erworben hat. Fest stand nur, dass die Laube nicht dem Verpächter gehörte. In diesem Punkt gestalten sich sehr viele Fälle nach der jahrzehntelangen Erfahrung des Unterzeichners aus Hunderten von fällen individuell unterschiedlich. Nicht in jedem Fall ist in der Vereinbarung zur Zahlung gegenüber dem Vorpächter oder dem Verpächter bereits die wirksame Übereignung der Laube zu sehen. Fehlt es an einer vertraglichen Vereinbarung mit dem Vorpächter, so spricht vieles dafür, dass ein wirksamer Eigentumserwerb jedenfalls vom Vorpächter nicht vorliegt. In jedem Einzelfall müssen die Besonderheiten bei Vertragsschluss und gegebenenfalls auch die zwischen den Parteien geführten Gespräche rechtlich ausgelegt werden. Als Zwischenergebnis aus dem wichtigen Urteil des Kammergerichts lässt sich allerdings festhalten, dass dann, wenn der Pächter gar nicht Eigentümer der Baulichkeiten geworden ist, eine Verpflichtung zum Rückbau bei Vertragsende ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung ausscheiden dürfte.

Unwirksamkeit der vertraglichen Rückbaupflicht

Das Kammergericht befasste sich des weiteren mit der vertraglichen Vereinbarung der Rückbaupflicht auf Wunsch des Verpächters. Das Kammergericht hat die konkrete, oben bereits zitierte, Regelung für unvereinbar mit dem gesetzlichen Leitbild des Pachtvertrages erachtet und die Regelung daher gemäß § 307 Abs. 1 BGB für unwirksam erklärt. Auch hier kommt es auf die Feinheiten an. Das Kammergericht hat in der Entscheidung zunächst darauf abgestellt, dass die Rückbauverpflichtung im sogenannten Kleingedruckten vereinbart war. Es handelte sich nicht um eine individuell zwischen den Parteien ausgehandelte Vertragsbedingung, sondern um eine vorformulierte Regelung, die der Pächter bei Vertragsabschluss durch Unterschrift ohne eigenen Verhandlungsspielraum zu unterzeichnen hat. Er musste sich also der Regelung ohne Wahlmöglichkeiten unterwerfen. Vor diesem Hintergrund hat das Kammergericht die Regelung der strengen Inhaltskontrolle des Bürgerlichen Gesetzbuches unterworfen. Hiernach sind vertragliche Regelungen wegen Unangemessenheit, Intransparenz oder Unklarheit im gerichtlichen Verfahren unbeachtlich, also unwirksam, wenn nachgewiesen wurde, dass es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen handelte. Bei der Unangemessenheit handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff. Er muss näher ausgeführt werden. Die Gerichte stellen hier auf die gesetzliche Regelung ab. Je weiter sich die allgemeinen Geschäftsbedingungen von der gesetzlichen Regelung unterscheiden, desto eher werden sie für unangemessen erklärt. Umgekehrt gilt: je mehr sich die allgemeinen Geschäftsbedingung an das gesetzliche Leitbild hält, dem die Vermutung der Angemessenheit innewohnt, desto eher hält die betreffende Regelung auch der gerichtlichen Überprüfung stand. Im konkreten Fall war die vertragliche Regelung über die Rückbaupflicht so allgemein formuliert, dass der Mieter auf Anforderung des Vermieters auch diejenigen Baulichkeiten zurückbauen musste, die bereits bei Abschluss des Vertrages vorhanden waren, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob er das Eigentum an den Baulichkeiten tatsächlich erworben hat oder nicht. An dieser Stelle folgte das Kammergericht der Argumentation des Verpächters nicht, dass nämlich aus dem weiteren Vertragstext und den Umständen bei Vertragsabschluss sich ergeben hätte, dass die vertragliche Regelung sich nur auf die tatsächlich zu Eigentum übernommenen Baulichkeiten beziehen würde. Die Vereinbarung, dass die Baulichkeiten “im Eigentum des Mieters stünden”, erklärte das Kammergericht zur reinen Fiktion, die einen realen Eigentumserwerb nicht ersetzen könne.

Das Kammergericht war der Meinung, dass der Vertrag hinsichtlich des Umfangs der Abrissverpflichtung hätte konkreter formuliert sein müssen. Das Kammergericht spitzte das Argument so zu, dass es nicht sein könne, dass der Mieter auch solche Baulichkeiten bei Vertragsende auf eigene Kosten abreißen und entsorgen müsse, die ihm gar nicht gehörten, sondern die er bei Abschluss des Vertrages nur auf der Parzelle vorgefunden habe. In der Konsequenz erklärte das Kammergericht die gesamte Klausel über die Rückbaupflicht für unwirksam.

Unwirksamkeit auch wegen Intranparenz und Überraschung

Das Kammergericht erklärte die Klausel auch für intransparent und für überraschend, § 307 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit 305 cC Abs. 1 BGB. Denn grundsätzlich müsse ein Pächter nicht ohne weiteres damit rechnen, Baulichkeiten, die er bei Vertragsschluss übernommen habe, bei Vertragsende abreißen zu müssen. Eine entsprechende Verpflichtung sei zwar grundsätzlich regelbar, dies müsse aber in besonderer Weise transparent und eindeutig im Vertrag geregelt werden, damit der Pächter bereits bei Vertragsschluss sich auf diese künftige Verpflichtung einstellen könne.

Zusammenfassung

Der Umfang von Rückbaupflichten bei Beendigung von Pachtverträgen, insbesondere in Kleingartenanlagen, ist seit Jahren Gegenstand vieler gerichtlicher Verfahren. Denn in vielen Fällen haben Pächter bei Unterschrift unter die Kleingartenpachtverträge zugleich Klauseln mitunterschrieben, die sie in voller Kenntnis der Konsequenzen bei Vertragsende nie akzeptiert hätten. Das baurechtliche Argument des Bestandsschutzes (weiterführend hierzu Bestandsschutz im Kleingartenrecht ) hilft leider nicht immer weiter. Das Kammergericht hat in der vorliegenden Entscheidung sich endlich auf die Seite der Pächter geschlagen. Die Entscheidung ist differenzierend und ausgewogen begründet. Dennoch muss vor einer pauschalen Übertragung auf andere praktische Einzelfälle gewarnt werden. Denn es gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Insbesondere in individuell ausgehandelten Rückbauvereinbarungen werden die Gerichte auch in Zukunft nur selten Ansatzpunkte für eine Unwirksamkeit erblicken. Außerdem kann sich eine Rückbaupflicht auch ohne vertragliche Regelung bereits aus dem Gesetz ergeben (§ 546 BGB). Wer die Laube zu Eigentum erworben hat, muss hiernach mit einer Abrissverpflichtung bei Vertragsende grundsätzlich immer rechnen. Im Ergebnis werden sowohl der Verpächter als auch der Pächter in allen nicht eindeutigen Fällen die individuellen Prozessrisiken abzuwägen haben. Vor einem gerichtlichen Prozessabenteuer tun beide Seiten daher regelmäßig gut daran, sich zunächst individuell anwaltlich beraten zu lassen. Der Unterzeichner hat insoweit aus mehreren Hundert betreuten Fällen in den letzten fast 20 Jahren einschlägige Erfahrung. 

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