Immer wieder kommt es während der Durchführung eines Bauträgervertrages nicht nur zu Ärger und Unregelmäßigkeiten, sondern zu einer derart schwerwiegenden Belastung des Vertragsverhältnisses, dass insbesondere der Erwerber an die Möglichkeiten einer vorzeitigen Kündigung während noch laufender Bauarbeiten denkt.

Die Kündigung des Bauträgervertrags

Die ordentliche Kündigung des Bauträgervertrags ist grundsätzlich nicht möglich. Der Bauträgervertrag ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt, sondern aus den praktischen Bedürfnissen der Praxis heraus entstanden. Er verbindet Elemente des Kaufvertrages mit denjenigen des Werkvertrages. Wegen des kaufvertraglichen Elementes hält die Rechtsprechung die Kündigung grundsätzlich für mit dem Wesen des Bauträgervertrages unvereinbar.

Die Kündigung aus wichtigem Grund

Die Kündigung aus wichtigem Grund bleibt seit einer Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 1986 aber möglich. Dieses Grundsatzurteil hat das Kammergericht im Jahr 1998 weiter konkretisiert. Mit Urteil vom 22. Dezember 1998 Aktenzeichen 27 U4 129/98, veröffentlicht in der Zeitschrift Baurecht 2000, Seite 114, hat das Kammergericht wie folgt Feststellungen getroffen: Wenn dem Erwerber ein weiteres Festhalten am Vertrag unzumutbar gemacht wird, indem es ihm trotz mehrfacher Mahnungen nicht gelingt, den Bauträger dazu anzuhalten, die bereits eingetretenen erheblichen Bauverzögerungen aufzuholen und der Bauträger stattdessen vorsätzlich oder mindestens fahrlässig die Bauverzögerungen weiter vertieft, so ist die fristlose Beendigung des Vertragsverhältnisses möglich. Der Bauträger haftet gemäß § 278 BGB auch für die nachgeordneten Unternehmer, so genannte Subunternehmer. Auch der Generalunternehmer, dessen sich ein Bauträger typischerweise bedient, gehört hierzu. Infolgedessen muss sich der Bauträger von den Subunternehmern verursachte Verzögerungen zurechnen lassen.

Der Anspruch auf Übereignung des Grundstücks

Das Recht auf fristlose Kündigung lässt beim Bauträgervertrag das kaufvertragliche Element unberührt. Damit behält der Erwerber seinen Anspruch auf die vollständiger Abwicklung des Vertrages insbesondere bis hin zum Abschluss der Umschreibung des Grundbuchs auf seinen Namen. Die Rechtsprechung greift hier auch auf die besonderen Sicherungspflichten gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung zurück. Denn die dort insbesondere in § 3 geregelten besonderen Sicherungen zu Gunsten des Erwerbers sehen vor, dass einerseits in dem dort geregelten Verfahren schon vor endgültiger Eigentumsverschaffung der Bauträger nach Baufortschritt bereits zur Finanzierung des Bauvorhabens notwendige Geldleistungen des Erwerbers erhält. Insoweit geht der Bauträgervertrag von einer Vorleistungspflicht des Erwerbers hinsichtlich des kaufvertraglichen Elementes (dem vollständigen Erwerb des Eigentums am Grundstück) aus. Diese Grundwertung der Makler- und Bauträgerverordnung würde unterlaufen, wenn der Erwerber nicht in jedem Falle seinen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks behielte, auch wenn er vom Bauträger verschuldet sich zur fristlosen Kündigung des werkvertraglichen Elementes gezwungen gesehen hat. Denn wenn der Bauträger dem Erwerber Veranlassung zu einer Kündigung aus wichtigem Grund gibt, ist sein Interesse, die Bauleistung vollständig erbringen zu können, nicht mehr schutzwürdig. Dann ist vielmehr das Interesse des vertragstreuen Erwerbers vorrangig, der seinen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks behalten darf, weil er anderenfalls die Sicherheit verlieren würde, die ihm die zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragen Auflassungsvormerkung für die bisher geleisteten Ratenzahlungen gemäß Makler- und Bauträgerverordnung bietet, BGH NJW 1986, s. 925 (927).

Die Anforderungen an den wichtigen Grund

Wenn die Kündigung nur aus wichtigem Grund möglich ist, muss näher bestimmt werden, wann diese Voraussetzung vorliegt, da eben kein freies Kündigungsrecht besteht. In dem von dem Kammergericht entschiedenen Fall genügte der erhebliche Bauverzug in Verbindung mit einem nachweislichen Untätigsein des Bauträgers, um eine weitere Bauzeitverlängerung zu verhindern. Die festgestellte Mangelhaftigkeit einzelner Gewerke dürfte hingegen nicht genügen. In dem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 1985 (BGH NJW 1986, Seite 925) hat der Bundesgerichtshof das Erfordernis der Interessenabwägung angesprochen. Hiernach ist stets auf Seiten des Bauträgers zu überprüfen, ob die Kündigung des einzelnen Vertrages für ihn weitergehende Folgen haben könnte, die den Rahmen des Einzelvertrages sprengen und dann möglicherweise nicht mehr zumutbar sind. Hängt etwa das gesamte Bauvorhaben, zu welchem mehrere Bauträgerverträge gehören, von der weiteren Durchführung des einzelnen Vertrages ab, so sind an die Berechtigung einer fristlosen Kündigung höhere Anforderungen zu stellen. Da eine Kündigung als einseitige Erklärung grundsätzlich nicht zurückgenommen werden kann, sollte der Betroffene Erwerber in jedem Falle anwaltlichen Rat bereits im Vorfeld einholen.

Abrechnung der tatsächlich erbrachten Leistungen

Die Rechtsfolge der wirksamen fristlosen Kündigung ist, dass dem Bauträger der weitere Bauauftrag entzogen ist und der Erwerber in eigener Regie das Bauvorhaben fertig stellen darf. Die Verpflichtung zur Erbringung weiterer Zahlungen nach Vertrag entfällt. Der Bauträger muss eine Abrechnung über die erbrachten Leistungen im prüfbarer Form erstellen. Nur auf dieser Basis kann er gegebenenfalls noch eine Restvergütung verlangen.