Berlin ist die Hauptstadt der Zweitwohnungen. Für viele Eigentümer, aber auch für Mieter stellt sich deshalb vielfach die Frage, inwieweit ihre Wohnung gewinnbringend tageweise an Berlin-Touristen vermietet werden kann. Die Rechtsprechung ging hierzu in der Vergangenheit auseinander.
Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Nach einem neuen Urteil des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 12. November 2010 Aktenzeichen V ZR 78/10) kann die Frage nach der Zulässigkeit einer wechselnden Vermietung an Touristen nicht generell beantwortet werden. Der BGH stellt vielmehr auf die konkreten Beeinträchtigungen ab, die sich aus der Vermietung ergeben.
Wortlaut der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung beachten
Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft kommt es für die Zulässigkeit einer beabsichtigten Wohnungsnutzung maßgeblich auf die hierzu unter den Eigentümern vereinbarten Bestimmungen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung an. Ergibt sich aus der Teilungserklärung die Zulässigkeit der Wohnungsnutzung grundsätzlich nur in den Grenzen des Gebrauchs als Wohnung und ist die gewerbliche Vermietung bzw. die Ausübung eines Gewerbes grundsätzlich untersagt, bedeutet dies noch nicht die generelle Unzulässigkeit der kurzfristigen Vermietung. Denn nach Auffassung des Bundesgerichtshofs in den zitierten Urteilen bedeutet die Vermietung an Touristen weder eine gewerbliche Nutzung der Wohnung noch sonst generell eine solche, die über den anerkannten Gebrauch als Wohnung bereits an sich hinausgehen würde. Den bei der Vermietung erzielten Mietzins sieht der Bundesgerichtshof gewissermaßen nicht als Gewinn, sondern als Äquivalent des Nutzwertes der Wohnung, wie ihn sonst der Eigentümer selbst in Anspruch nehmen würde.
Unterlassungsanspruch bei konkreten Beeinträchtigungen
Der Bundesgerichtshof stellt aber keinen Freibrief für jegliche Vermietung aus. Ein hotelähnlicher Betrieb mit erheblichen Publikumsverkehr wird nach wie vor unzulässig sein. Wenn die übrigen Wohnungseigentümer des Hauses außerdem darlegen können, dass konkrete Beeinträchtigungen für die Hausgemeinschaft von der Vermietung ausgehen, so können diese Beeinträchtigungen untersagt werden. Unzulässig dürfte auch bereits eine gewerbliche Beschilderung bzw. Werbung für die Touristen-Wohnung direkt am Haus oder im Haus sein.
Rechtslage bei Zulässigkeit der gewerblichen Vermietung gemäß Teilungserklärung
Auch wenn der Bundesgerichtshof die Vermietung an Touristen vom Grundsatz her noch nicht als gewerbliche Nutzung einer Wohnung ansieht, ist es von erheblicher Bedeutung, wenn die Teilungserklärung neben der Nutzung als Wohnung auch die gewerbliche Nutzung ausdrücklich für zulässig erachtet. Da von einer gewerblichen Nutzung üblicherweise weitergehende Beeinträchtigungen für die übrige Hausgemeinschaft ausgehen als bei einer reinen Wohnnutzung, wird man nach dem klassischen Erst-recht-Argument aus einer solchen Teilungserklärung die weit gehend unbeschränkte Zulässigkeit der kommerziellen Vermietung ableiten können. Nach der Formulierung des Bundesgerichtshofs (vergleiche auch bereits die Vorläuferentscheidung BGH Grundeigentum 2010, Seite 345) ist maßgeblich, ob aus der konkreten Nutzungsart den anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus Nachteile erwachsen. Ist die gewerbliche Nutzung von vornherein zulässig, werden diese Grenzen selten überschritten sein.
Ungeklärte Fragen der Praxis
Mit der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind noch nicht sämtliche Fragen beantwortet. In dem das Gericht auf die konkreten Beeinträchtigungen abstellt, bleibt vor allen Dingen ungeklärt, was gelten soll, wenn die von der Vermietung ausgehenden Beeinträchtigungen wiederholt und insbesondere auch von verschiedenen Feriengästen ausgehen. Für die erfolgreiche gerichtliche Geltendmachung eines Unterlassungsanspruches ist die Darlegung einer so genannten Wiederholungsgefahr erforderlich. Besteht diese ohne weiteres auch dann, wenn die besonders störenden Feriengäste bereits abgereist sind und der vermietende Eigentümer behauptet, in Zukunft werde er solche Gäste nicht wieder in seine Wohnung lassen? Ist es der Eigentümergemeinschaft im nachgewiesen Wiederholungsfall auch bei verschiedenen Gästen möglich, ausnahmsweise doch generell die Fortsetzung der Vermietung an Touristen zu untersagen, weil die Beeinträchtigungen offensichtlich mit der Vermietung selbst in Zusammenhang stehen und nicht mehr mit einzelnen Feriengästen?
Im Mietverhältnis Untermieterlaubnis notwendig
Handelt es sich bei dem vermietungswilligen Wohnungsnutzer zwar nicht um den Eigentümer, sondern den Mieter, muss er für eine Untervermietung die Zustimmung des Vermieters einholen. Wird diese erteilt, beurteilt sich die Rechtslage im übrigen analog der oben geschilderten Situation. Ein Anspruch auf Zustimmung dürfte jedoch nicht bestehen. Wenn das berechtigte Interesse des Mieters, bei zeitweiliger eigener Abwesenheit die Miete durch eine Untervermietung zu decken, erfordert nicht eine besonders lukrative wechselnde Vermietung an Touristen, sondern hierfür genügt die Untervermietung ausschließlich an eine Person für die Dauer der Abwesenheit.
