Haben Sie schon einmal an die Bestellung eines Wohnrechtes gedacht? Mit einem Wohnrecht können Sie bestmöglich absichern, dass Ihr Ehegatte, Lebenspartner oder Angehöriger auch nach Ihrem Tode weiterhin in der Wohnung oder in dem Haus verbleiben kann. Bei lebzeitigen Übertragungen dient das Wohnrecht der Absicherung des wohnungsrechtlichen Status Quo. Ebenso empfiehlt sich die Eintragung eines Wohnrechtes oftmals für Selbständige, die ihre Immobilie vor dem Zugriff von Gläubigern schützen möchten.

Wie wird ein Wohnrecht wirksam?

Ein Wohnrecht kann schriftlich durch Vertrag oder auch durch Eintragung im Grundbuch gesichert werden. Nur die Eintragung im Grundbuch gewährleistet aber, dass das Wohnrecht bestmöglich abgesichert ist. Allerdings gibt es auch hier Stolpersteine. Das Wohnrecht ist auch bei grundbuchlicher Eintragung nur dann beständig, wenn es, wie der Jurist sagt, mit bestmöglichem Rang eingetragen ist.

Das Wohnrecht in der Zwangsversteigerung

Vorrangige Rechte, insbesondere Grundschulden, können dazu führen, dass das Wohnrecht insbesondere im Falle der Zwangsversteigerung wider Erwarten doch erlischt. In der Zwangsversteigerung gilt das sogenannte Rangprinzip, d.h. vorrangig eingetragene Rechte sind besser und beständiger als nachrangig eingetragene. Der Rang richtet sich innerhalb der verschiedenen Abteilungen des Grundbuches nach der Reihenfolge (Nummerierung) der Eintragungen, unter den Abteilungen nach dem Zeitpunkt der jeweiligen Eintragung. Bei einem in der Regel in Abt. II eingetragenen Wohnrecht kommt es also gegenüber in der Abt. III eingetragenen Grundschulden regelmäßig auf den Zeitpunkt (Tag) der Eintragung an. In einer Zwangsversteigerung ist entscheidend, wer sie aus welchem eingetragenen Recht betreibt. Kommt es zum Zuschlag an den Meistbietenden, erlöschen alle diejenigen Rechte, die demjenigen, aus welchem die Versteigerung betrieben wurde, im Rang nachgingen, ersatzlos, während die vorrangigen bestehen bleiben, wenn sie nicht vollständig aus dem Erlös befriedigt werden.
Eine Ausnahme besteht in den meisten Bundesländern für das Altenteil. Dieses bleibt auch dann bestehen, wenn es gegenüber dem betreibenden Gläubigerrecht nachrangig eingetragen ist. ZU beachten ist in diesem Zusammenhang, dass das Altenteil nicht immer als solches im Grundbuch bezeichnet wird und trotzdem wirksam eingetragen sein kann, OLG Schleswig Rechtspfleger 1980, S. 348. Im Zweifelsfall ist Einsicht in die Grundakte beim Grundbuchamt zu nehmen.

Achtung: Wohnrecht beeinträchtigt die Immobilie als Kreditsicherheit

Wenn ein Kredit aufgenommen werden muss und die Bank die Bestellung einer Grundschuld erwartet, wird sie in der Regel auch erwarten, dass die Grundschuld mit bestmöglichem Rang eingetragen wird. Wenn bereits im Grundbuch ein Wohnrecht eingetragen ist, muss darauf geachtet werden, dass das Wohnrecht dennoch im Rang nicht hinter die neue Grundschuld zurückfällt. Gegebenenfalls muss dies mit der Bank ausgehandelt werden.

Kompromisslösung Aufteilung des Hauses in Wohnungen

Als Kompromisslösung bietet es sich oft an, die Immobilie grundbuchlich so aufzuteilen, in der Regel durch Schaffung von so genannten Wohnungsgrundbüchern, dass die Bank eine erstrangigen Grundschuld nur für diejenige Wohneinheit erhält , in welcher sich der durch das Wohnrecht gesicherte Angehörige nicht aufhält. Das Wohnrecht wird dann nur für diejenige Wohnung in das neu geschaffene Wohnungsgrundbuch eingetragen, für welche es auch tatsächlich benötigt wird. Uns sind mehrere Gerichtsentscheidungen bekannt, in welchen ausdrücklich festgestellt wurde, dass in einem solchen Fall das Wohnrecht gegenüber der Grundschuld auch im Falle der Zwangsversteigerung Bestand hat.

Detailregelungen über das Wohnrecht

Die nähere Ausgestaltung des Wohnrechtes, insbesondere Bestimmungen über zu zahlende Miete oder zu tragende Nebenkosten, können nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Derartige Bestimmungen werden vertraglich in separater Urkunde getroffen. Hierzu sollte stets auch eine Regelung über zu tragende Instandhaltungskosten und zukünftigen Modernisierungsaufwand gehören, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Ebenfalls empfiehlt sich eine ausdrückliche Einigung darüber, unter welchen Bedingungen das Wohnrecht erlöschen soll, beispielsweise bei Umzug in ein Altenheim, Wiederverheiratung oder dergleichen.

Wohnrecht und Sozialhilfe

Wird der Wohnberechtigte gegenüber dem Sozialhilfeträger hilfebedürftig, ist umstritten, ob nach § 95 SBG XII das Wohnrecht bzw. Vermietungsrecht auf den Sozialhilfeträger übergehen kann. Dies lässt sich mit guten Gründen aufgrund des höchstpersönlichen Charakters des Wohnrechts bestreiten, höchstrichterliche Rechtsprechung hierzu existiert aber noch nicht.
Vielen Erben ist nicht bewusst, dass der Sozialhilfeträger Rückgriff bei ihm nehmen kann, wenn der Erblasser Sozialhilfe zu Lebzeiten bezog. Die entsprechende gesetzliche Vorschrift findet sich im 12. Sozialgesetzbuch § 102. Der Rückgriffsanspruch besteht für sämtliche geleistete Sozialhilfe innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Erbfall. Allerdings beschränkt sich die Haftung des Erben von vornherein auf den Wert des Nachlasses, so § 102 Absatz 2. Dies bedeutet, dass allein aufgrund des Rückgriffs des Sozialhilfeträgers keine Überschuldung des Nachlasses eintreten kann. Zur konkreten Berechnung sind von den vorhandenen Aktiva zunächst die Nachlassverbindlichkeiten abzuziehen, wie z. B. die Beerdigungskosten, allerdings nicht nachrangige Ansprüche wie solche aus Pflichtteil oder Vermächtnis. Außerdem wird dem Erben aus dem Nachlass ein Freibetrag in Höhe des zweifachen des Grundbetrages nach § 80 Absatz 1 SGB XII zugestanden. Gegebenenfalls können noch weitere Freibeträge hinzukommen. Umgekehrt wiederum wird für die Haftung des Erben gegenüber dem Sozialhilfeträger nach der Rechtsprechung es für unerheblich erachtet, ob der Nachlass zu Lebzeiten des Erblassers sozialhilferechtlich Schonvermögen gewesen wäre. Im Ergebnis spielt es keine entscheidende Rolle, ob die Gewährung der Sozialhilfe zu Lebzeiten des Erblassers rechtmäßig oder rechtswidrig war. War sie rechtmäßig, erfolgt die Haftung des Erben direkt gemäß § 102 SGB XII, war sie rechtswidrig, entsteht die Verbindlichkeit des Erblassers bereits zu seinen Lebzeiten gemäß § 103 SGB XII und geht nach den normalen erbrechtlichen Vorschriften als Nachlassverbindlichkeit auf den Erben über, siehe hierzu auch § 103 Abs. 2 SGB XII. Für nähere Informationen zum Thema Wohnrecht empfehle ich auch den weiteren Beitrag → Das Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB – ein Überblick.