Das Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 1 Satz zwei ZVG, rückständige Gelder in der Zwangsversteigerung privilegiert geltend machen zu können, gilt nur in engen Grenzen. Noch sind diverse Rechtsfragen hierzu ungeklärt. Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 4. Februar 2010 Aktenzeichen V ZB 129/09 für eine Klarstellung gesorgt. Hiernach kann von dem Vorrecht in einem Zwangsversteigerungsverfahren nur einmal Gebrauch gemacht werden.

Inhalt der Entscheidung

Wegen rückständiger Gelder hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Zwangsversteigerung einer Wohnung beantragt. Während des Zwangsversteigerungsverfahrens wurde sie bezüglich der bevorrechtigten Forderung von einer nachrangig eingetragenen Bank (Grundpfandrechtsgläubigerin) in voller Höhe befriedigt. Im weiteren Verlaufe des Zwangversteigerungsverfahrens liefen dann aber weitere Rückstände auf. Es stellte sich dann die Frage, ob das Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Satz zwei ZVG auch für diese neuen Rückstände gilt. Die Eigentümergemeinschaft versuchte dies und machte die Forderungen erneut in Klasse zwei geltend. Das Versteigerungsgericht verwies die Forderungen allerdings in Klasse fünf. Der Bundesgerichtshof hat diese Entscheidung bestätigt.

Die Begründung des Gerichts

Der Bundesgerichtshof stellt maßgeblich darauf ab, dass der Wille des Gesetzgebers eindeutig dahin gerichtet sei, das Vorrecht der Eigentümergemeinschaft insgesamt auf 5 % des festgesetzten Verkehrswertes der Wohnung zu beschränken. Diese Grenze würde aber überschritten, wenn nach vollständiger Befriedigung bis zu dieser Höhe weiter auflaufende Hausgelder erneut privilegiert geltend gemacht werden könnten.

Die praktischen Folgen des Urteils

Wohnungseigentümer, die hartnäckig die Wohngelder nicht bezahlen, müssen langfristig aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausscheiden. In vielen Fällen bietet sich als Zwangsmittel der Zwangsverwaltung der Wohnung an. In der Regel scheidet dies aber aus, wenn die Wohnung von dem Eigentümer selbst bewohnt wird, denn nur bei einer Fremdvermietung lassen sich aus der Zwangsverwaltung Einnahmen erzielen. Der Bundesgerichtshof hat bereits im Jahre 2008 entschieden, dass der Zwangsverwalter nicht befugt ist, nach § 149 Abs. 2 ZVG den Eigentümer aus seiner Wohnung zu entfernen, Bundesgerichtshof Beschluss vom 24. Januar 2008 Aktenzeichen V ZB 99/07. Durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Reichweite der Privilegierung der Wohngelder im Zwangsversteigerungsverfahren zeichnet sich allerdings ab, dass auch die Zwangsversteigerung wegen der vielfach in erheblichem Umfang bestehenden Grundpfandrechte nur zu einem Bruchteil die Rückstände decken wird. Immerhin scheidet bei erfolgreichem Zuschlag der säumige früherer Eigentümer endgültig aus der Gemeinschaft aus.