Überhöhte Abrisskosten im Schätzprotokoll sind nach Kleingartenrecht rechtswidrig

Es häufen sich in letzter Zeit die Fälle, in denen nichtsahnende Kleingärtner bei Neuabschluss ihres Pachtvertrages über die realen Beseitigungskosten bei Erfüllung ihnen auferlegter Abrissverpflichtungen getäuscht werden. Nicht nur wird hierdurch der sonst bestehende Bestandsschutz meist wirksam ausgehebelt, sondern dem neuen Pächter werden teilweise objektiv unzumutbare wirtschaftliche Belastungen aufgebürdet. Doch das Kleingartenrecht hilft in derartigen Konstellationen durch einen Vertrauensschutz.

Abschätzprotokoll

Das Abschätzprotokoll bildet die Grundlage für die an den Vorpächter zu zahlende Entschädigung einerseits und den vom neuen Pächter andererseits aufzubringenden Betrag, damit er Eigentümer der Laube wird. Dies wiederum ist Voraussetzung für den Abschluss des eigentlichen Pachtvertrages mit dem örtlichen Bezirksverband. In dem Abschätzprotokoll werden auch Abrissauflagen und die hierzu aufzubringenden Beseitigungskosten ermittelt und ausgewiesen.

Abschätzrichtlinien

Die Abschätzung wird von ehrenamtlichen Abschätzern durchgeführt, die hierbei die sogenannten Abschätzrichtlinien des Landesverbandes der Gartenfreunde heranziehen (oder auch von einem vergleichbaren Urheber). Diese Abschätzrichtlinien sollen realistische (Zeit-)Werte abbilden und zugleich durch ein formalisiertes und gegenüber herkömmlichen Wertermittlungsverfahren vereinfachtes Verfahren es ermöglichen, dass auch Laien die Abschätzung vornehmen können.

Vertrauensschutz im Kleingartenrecht

Die meisten Neupächter lassen sich auf die Abrissauflagen in ihrem neuen Pachtvertrag nur ein, nachdem sie sich über den Umfang vergewissert und überlegt haben, ob sie überhaupt in der Lage sind, den mit dem Abriss verbundenen Aufwand zu tragen. Hierbei vertraut der Neupächter regelmäßig auf die Angaben im Abschätzprotokoll, und zwar auch dann, wenn das Abschätzprotokoll gar nicht Bestandteil des Pachtvertrages ist und am Tage der Vertragsunterzeichnung möglicherweise nicht einmal vorgelegen hat. Dessen ungeachtet ist das Schätzprotokoll vom Bezirksverband autorisiert und bildet die Grundlage sowohl für den Laubenkaufvertrag als auch für den konkreten Umfang der später im Pachtvertrag übernommenen Abrissverpflichtung.

Folgen bei falschen Angaben

Kann der Pächter nachweisen, dass der Bezirksverband die Abrisskosten unrealistisch niedrig angesetzt hat, muss der Pachtvertrag nach geltendem Kleingartenrecht angemessen angepasst werden. In der Regel ist die Abrissauflage auf ein wirtschaftlich noch zumutbares Maß einzuschränken. Im günstigsten Falle ist die Auflage ganz unwirksam bzw. läuft leer. Um den Nachweis zu erbringen, sollte der Pächter am besten mehrere Kostenvoranschläge von Fachfirmen vorlegen können.

Fazit

Ein Schelm, wer nichts Böses dabei denkt: Die künstlich niedrigen Kostenansätze bei den Beseitigungskosten in Abschätzprotokollen häufen sich, und es drängt sich der Verdacht auf, dass dies System hat. Denn die Wirkung ist erwünscht: Je niedriger die ausgewiesenen Beseitigungskosten, desto eher erscheint die Abrissauflage als Nebensache, und schnell ist der Pachtvertrag unterschrieben. Doch Asbest, Kellerfundamente, Betonelemente, altölgetränkte Holzbalken etc. treiben die tatsächlichen Kosten oftmals in gänzlich andere Dimensionen, oft sind es 300 bis 500 Prozent der Angaben im Schätzprotokoll. Ein Übriges tun Erschwernisse wie eine schlechte Erreichbarkeit der Parzelle. Doch dem informierten Kleingärtner kann – fast immer – geholfen werden.

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