Rechte des Immobilienkäufers bei verschwiegenen Mängeln

Auch beim Erwerb eines Altbauhauses mit dem üblichen Gewährleistungsausschluss haftet der Verkäufer, wenn er Mängel des Hauses arglistig verschwiegen hat. Wann ein solcher Fall vorliegt, ist oftmals schwierig zu beurteilen. Die Rechtsprechung hat im Laufe der Jahrzehnte Grundregeln entwickelt, die eine hilfreiche erste Orientierung ermöglichen:
1.
Beim Hausverkauf besteht keine voraussetzungslose allgemeine Aufklärungspflicht des Verkäufers, BGH NJW 2000, S. 1254
2.
Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, den Käufer von sich aus über alle Umstände aufzuklären, die für seinen Kaufentschluss von Bedeutung sein könnten. Etwas anderes kann dann gelten, wenn der Verkäufer die Beratung des Käufers übernommen hat, BGH NJW 1982, S. 1386
3.
Der Verkäufer ist verpflichtet, alle Tatsachen zu offenbaren, die erkennbar für die Willensbildung des Käufers oder für die Vertragsdurchführung von Bedeutung sind und deren Mitteilung auch erwartet werden kann, BGH NJW-RR 1989, S. 211
4.
Wird der Verkäufer nach Mängeln ausdrücklich gefragt, so muss die Antwort richtig und vollständig sein. Ausnahmen gelten nur bei ganz geringfügigen Mängeln, BGH NJW 1979, S. 1886
5.
Von sich aus braucht der Verkäufer auch auf schwerwiegende Mängel dann nicht hinzuweisen, wenn nicht anzunehmen ist, dass der Kaufentschluss davon nicht beeinflusst werden kann, BGH NJW 1982, S. 1386.
6.
Die Aufklärungspflicht des Verkäufers ist umso weit reichender, je weniger eigene Fachkenntnis der Käufer hat, und ist eingeschränkt, wenn der Käufer selbst über Sachkenntnis bzw. besondere Kenntnisse über das Objekt verfügt, BGH NJW 1971, S. 1795
7.
Der Umfang der Aufklärungspflicht ist auch von dem tatsächlichen Interesse des Käufers an Informationen über das Objekt abhängig, BGH NJW 1977, S. 1055.
8.
Je neuer, aufwändiger saniert oder generell je teurer ein Objekt ist, desto weiter reicht die Aufklärungspflicht, BGH JZ 1955, S. 19.
9.
Die Aufklärungspflicht ist grundsätzlich von den Bestimmungen zum Gewährleistungsausschluss unabhängig. Angaben zur Kaufsache im Kaufvertrag selbst ersetzen allerdings selbstverständlich die mündliche Information, BGH NJW 1957, S.20.
10.
Ein arglistiger Verstoß gegen die Aufklärungspflicht setzt subjektiv mehr voraus als einfache Fahrlässigkeit. Die Grenze zum erforderlichen Vorsatz ist allerdings schon dann überschritten, wenn der Verkäufer ins Blaue hinein objektiv unwahre Angaben verbreitet oder sich um die notwendige Aufklärung nicht kümmert, BGH NJW 2001, S. 2326.
11.
Es kommt immer auf den Einzelfall an, RGZ 151, S. 361.

Die Rechtsfolgen

Bei Verletzung der Aufklärungspflicht und Vorliegen der Arglistvoraussetzungen haftet der Verkäufer auf Schadenersatz. Es besteht auch ein Rücktrittsrecht. Daneben kann der Käufer oftmals den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Aber Vorsicht: Wurde ein günstiger Kauf zu einem niedrigen Kaufpreis getätigt, geht das Schnäppchen verloren. Von einer einmal erklärten Anfechtung oder einem erklärten Rücktritt kommt der Käufer nicht mehr zurück in das Geschäft.

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