Grunddienstbarkeiten und Rechtsnachfolge bei Pachtverträgen zur Aufstellung von Windkraftanlagen und Solarkraftwerken

Die Begründung dinglicher Nutzungsrechte zur Absicherung auf fremdem Grund errichteter Energiegewinnungsanlagen spielt in der Praxis eine immer größere Rolle. Aus der Position des Grundstückseigentümers ist dabei von besonderer Bedeutung, die Reichweite dieser Grunddienstbarkeiten, ohne welche in der Praxis keine langfristigen Pachtverträge mehr abgeschlossen werden, zu kennen.

Grunddienstbarkeit oder beschränkte persönliche Dienstbarkeit

Das bürgerliche Recht kennt verschiedene Dienstbarkeiten. Für Windkraftanlagen oder Solarparks kommt insbesondere die sogenannte beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Betracht. Sie ist zu unterscheiden von der Grunddienstbarkeit. Letztere belastet das so genannte dienende Grundstück nicht zu Gunsten einer individuell berechtigten Person, sondern zu Gunsten eines anderen Grundstücks. Das Hauptbeispiel sind Fahrrechte. Eine Grunddienstbarkeit gemäß § 1019 BGB kommt in der Praxis nicht in Betracht, weil die zu errichtenden Energieanlagen nicht einem Nachbargrundstück dienen, sondern einer Betreibergesellschaft, welche wiederum den Strom in das allgemeine Stromnetz einspeist. Hierfür sieht das Gesetz allein die beschränkte persönliche Dienstbarkeit vor. Grundsätzlich wäre zwar auch die Bestellung von Erbbaurechten oder eines umfassenden Nießbrauches möglich. Aus Sicht der Grundstückseigentümer wäre hiermit aber eine weitgehende Preisgabe ihrer Eigentümerrechte verbunden, die über den Zweck des zu begründenden Pachtverhältnisses weit hinausginge.

Die Übertragbarkeit der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit

Im Zuge langfristiger, oftmals über 30 Jahre geschlossener, Pachtverhältnisse kann es zu Wechseln der Betreibergesellschaften kommen mit der Folge, dass auch der Inhaber der Rechte aus dem Pachtvertrag wechselt. Klärungsbedürftig ist die Übertragung der Rechte aus der persönlichen beschränkten Dienstbarkeit. Nach herrschender Auffassung ist die gesetzliche Vorschrift des § 1092 Abs. 3 BGB in diesem Zusammenhang nicht anwendbar, vergleiche den Aufsatz von Keller, Deutsche Notarzeitschrift 2011, Seite 99. Für Umwandlungen nach dem Umwandlungsgesetz sieht das Gesetz allerdings § 1059 a Abs. 1 Nummer eins BGB vor.

Übertragung der Dienstbarkeit im Verkaufsfall

Der praktische Regelfall ist die freihändige Veräußerung der Betreibergesellschaft. Handelt es sich bei ihr wie den meisten Fällen um eine juristische Person (GmbH), so ermöglicht die Sondervorschrift des Paragraphen 1059 a Abs. 1 Nummer 2 BGB die Übertragung der Dienstbarkeit unter Ausschluss des Grundstückseigentümers. Dieser muss nicht zustimmen. Selbst die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch muss nur vom bisherigen Berechtigten, also der ursprünglichen Betreibergesellschaft, bewilligt werden. Schwierigkeiten aus Sicht des Pächters kann allerdings die Frage aufwerfen, ob das Grundbuchamt selbst das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen ohne weiteres anerkennt.
Ist der Betreiber der Windkraftanlage oder des Solarparks ausnahmsweise eine natürliche Person, sind die Rechtsnachfolgeregelungen der § § 1059 a bis 1059 d BGB nicht anwendbar. Es gilt dann der Grundsatz, dass eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nicht übertragbar und nicht vererblich ist. Dieser Grundsatz kann nicht dadurch umgangen werden, dass bereits bei der Bestellung der Dienstbarkeit auch jeder zukünftiger Erwerber oder Rechtsnachfolger berechtigt sein soll. Wegen der geringen praktischen Bedeutung wird an dieser Stelle auf ergänzende Ausführungen verzichtet (näheres hierzu findet sich in dem erwähnten Aufsatz von Keller, Deutsche Notarzeitschrift 2011, Seite 99).

Konsequenzen für die Vertragsgestaltung

Aus Sicht des Verpächters und Grundstückseigentümers muss darauf geachtet werden, dass beschränkte persönliche Dienstbarkeiten nur den absolut notwendigen Umfang haben und nicht “kommerziell ausgebeutet” werden können. Die Rechte aus der Dienstbarkeit dürfen nicht abgespalten werden können von den Rechten aus dem Pachtvertrag. Gegen Regelungen über die Rechtsnachfolge ist grundsätzlich nichts einzuwenden. Nach Möglichkeit sollte ein Vetorecht bzw. eine Zustimmungspflicht des Grundstückseigentümers vertraglich verankert werden, da das Gesetz dies für die häufigsten Rechtsnachfolgekonstellationen nicht vorsieht. Einen kleinen Leitfaden zur Vertragsgestaltung finden Sie unter→ Der Pachtvertrag zum Betrieb einer Windkraftanlage oder eines Solarparks

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