Der Pachtvertrag über Dachflächen zur Installation von Fotovoltaikanlagen

Der Pachtvertrag gestattet es dem Pächter im Unterschied zum Mieter, die gepachteten Flächen nicht nur zu nutzen, sondern auch sämtliche Früchte zu ziehen. Deswegen werden Pachtverträge über Dachflächen zur Installation von Fotovoltaikanlagen als Pacht und nicht als Miete klassifiziert.
Steuerlich liegt allerdings eine (einkommensteuerfreie) Vermietung vor, insoweit ergibt sich kein Unterschied etwa zur Rechtslage bei der Anpachtung von Dachflächen zur Installation von Mobilfunk-Sendeanlagen.

Unterschiedliche Formen der Gegenleistung

Viele Grundstückseigentümer lassen sich anstelle einer Geldpacht als Gegenleistung die Sanierung ihres Daches versprechen. Der Pachtvertrag wandelt sich hierdurch in eine Art Tauschverhältnis um. Der Sache nach liegen allerdings zwei Verträge vor, zum einen der Pachtvertrag, zum anderen der Werkvertrag über die Erbringung von Bauleistungen. Anstelle der entgeltlichen Teile findet eine vollständige Verrechnung statt. Durch eine Abtretung wird der Gebäudeeigentümer, obwohl er die Sanierungsleistungen nicht bezahlt, in die Rolle des Auftraggebers versetzt, ihm stehen sämtliche Gewährleistungs- und Erfüllungsansprüche aus dem Vertrag zu.

Die Umsatzsteuer

Umsatzsteuerlich erbringt der Pächter eine Lieferung an den Gebäudeeigentümer, hierüber ist eine Rechnung auszustellen, § 14 Abs. 2 Satz 1 Umsatzsteuergesetz. Der Pächter kann insoweit den Vorsteuerabzug geltend machen. Auf Antrag kann das Finanzamt die Umsatzsteuer nicht nach vereinbarten Entgelten, sondern nach vereinnahmten Entgelten berechnen (§ 20 Umsatzsteuergesetz). Dies kann für den Unternehmer günstiger sein. Die Entscheidung durch das Finanzamt erfolgt nach pflichtgemäßem Ermessen.

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